Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) a été profondément réformé depuis le 1er juillet dernier. L’objectif de cette réforme était double : faire de ce document un outil fiable et précis, mais aussi inciter les propriétaires et les acquéreurs à prendre davantage conscience de l’importance de la rénovation énergétique dans le secteur du logement.
Depuis l’entrée en vigueur de ce nouveau DPE, la FNAIM du Grand Paris s’est mobilisée afin que ses adhérents, professionnels de l’immobilier, s’approprient ce document et en maîtrisent les problématiques et les enjeux. Avec maintenant un peu plus de 6 mois de recul, Entreprendre a souhaité faire un point avec Michel Platero, Président de la FNAIM du Grand Paris, et aborder avec lui les conséquences et certains aspects « pratico-techniques » de cette réforme.
- Tout d’abord, le fait que le DPE soit devenu un document opposable a-t-il changé la donne ?
Immanquablement oui ! Jusqu’alors, les différents acteurs de l’immobilier (diagnostiqueurs, vendeurs, agents immobiliers) se préoccupaient peu du DPE qui n’avait, avant le 1er juillet 2021, qu’un caractère informatif. Ce n’est plus le cas aujourd’hui puisqu’il est devenu un diagnostic opposable. Les responsabilités de chacun sont engagées. Il faut donc être opérationnel et vigilant.
Les diagnostiqueurs, par exemple, sont désormais très prudents voire trop prudents lors de l’établissement du DPE, ce qui peut aboutir dans certains cas à accentuer le phénomène de « passoire thermique ». Ils devront faire un effort d’investigation pour rechercher les véritables caractéristiques du bien.
- Qu’adviendra-t-il des biens que l’on qualifie de « passoires thermiques » parce qu’ils sont très énergivores, notamment quand leurs propriétaires n’auront pas les moyens financiers de réaliser des travaux ?
Certains propriétaires vont décider de vendre leur bien, parce que le coût et les contraintes seront trop lourds. Les professionnels du secteur pensent que ces « passoires thermiques » seront rachetées par de jeunes primo accédants qui, au fil des années, effectueront des travaux de rénovation. Les diagnostiqueurs réalisent déjà en amont des « DPE projetés » qui servent à déterminer le classement du bien une fois rénové.
Mais attention, si techniquement, les maisons individuelles peuvent être facilement rénovées puisque le propriétaire est seul à décider, c’est plus compliqué pour les biens en copropriété dont la rénovation est décidée par le syndicat des copropriétaires, en assemblée générale. Le copropriétaire est tributaire des décisions collectives.
- Verra-t-on arriver sur le marché de nouveaux professionnels qui achèteront des biens à très bas prix, les rénoveront et les revendront plus chers ?
Il existe déjà des marchands de biens qui se sont spécialisés dans la rénovation énergétique de bâtiments anciens. Ces projets peuvent d’ailleurs aboutir à de très belles rénovations d’immeubles.
- Existe-t-il des aides financières à l’exécution des travaux de rénovation énergétique pour les particuliers ?
Depuis le 1er janvier dernier, le dispositif « Ma prim’rénov » est devenu « France Rénov’ », avec d’importantes aides mises en place. Pour rappel, en 2021, plus d’un million de dossiers ont été montés. Action Logement propose également des subventions pour les propriétaires à revenus modestes pouvant aller de 15 000 € à 20 000 €, cumulables avec des prêts à taux préférentiel. Mais les aides les plus importantes s’obtiennent par le biais des Certificats d’économie d’énergie (CEE), surtout pour les immeubles en copropriété.
Il faut toutefois souligner qu’il est très difficile parfois d’améliorer le classement énergétique (sortir du G, voire sortir du F) de certains biens, comme les petites surfaces (en dessous de 40 m²) disposant d’un chauffage individuel électrique. Les aides financières ne résoudront pas les exigences techniques imposées par les textes.
- Sous l’ancienne législation, il n’était pas rare de voir des annonces de biens à vendre ou à louer mentionnant des DPE « vierges ». L’utilisation de ces DPE est-elle encore possible ?
En application des mesures transitoires, cela serait possible, mais il est évidemment déconseillé de le faire au regard de la nouvelle règlementation où les DPE vierges n’existent plus. Nous conseillons vivement à nos adhérents, gestionnaire de biens, de refaire les DPE dans ce cas. De leur côté, les notaires refusent de passer des ventes avec des DPE vierges et l’agent immobilier engage sa responsabilité vis-à-vis de ses clients. Les banques exigent également de connaître le classement énergétique du bien pour l’achat duquel un prêt est demandé.
- Abordons des aspects un peu plus techniques …
Les propriétaires d’appartements haussmanniens situés au dernier étage devront isoler les plafonds. Pourront-ils exiger que la copropriété réalise ces travaux ?
Attention, l’isolation d’un plafond se fait en partie commune. Elle est donc prise en charge par la copropriété et non par le propriétaire du bien individuellement. Mais comme il n’est pas possible, pour un copropriétaire, de contraindre la copropriété à réaliser des travaux, certaines situations risquent d’être inextricables. Le plan pluriannuel de travaux (PPT), pour les immeubles en copropriété, contient de toute façon un volet « énergie ». Le diagnostiqueur qui intervient dans l’élaboration d’un projet de PPT fait forcément des préconisations pour améliorer la performance énergétique de l’immeuble.
- Lorsqu’un logement a été isolé par l’intérieur, il perd forcément de la surface habitable. Quelles sont les conséquences sur la location du bien ?
A Paris, en raison de l’ancienneté de la plupart des immeubles, il est très difficile de faire des travaux d’isolation par l’extérieur. Les propriétaires n’auront souvent d’autre choix que d’isoler le bien par l’intérieur, ce qui peut avoir des conséquences extrêmement dommageables, notamment pour les petites surfaces où l’on risque de ne plus être conforme aux normes de décence en termes de superficie.
Il va être indispensable de travailler sur la mise en place de mesures dérogatoires adaptées à ces situations-là et permettant le maintien de la mise en location. Actuellement et compte-tenu du mode de calcul de la surface habitable, la perte de surface engendrée par l’isolation a nécessairement un impact sur le calcul du loyer dans les zones où il existe un encadrement des loyers. Le propriétaire bailleur, qui a été contraint de réaliser des travaux pour pouvoir continuer à louer son bien, se trouve également pénalisé puisque le loyer est revu à la baisse.
- Peut-on effectuer un mesurage « loi Carrez » pour connaître la superficie d’une maison individuelle ?
Le mesurage que l’on appelle communément « loi Carrez » est exclusivement réservé à la vente de lots de copropriété. Pour la réalisation du DPE d’une maison individuelle, il s’agira du calcul de la surface « habitable » telle qu’elle est définie par l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation.
- D’ici 2023, les biens dont la consommation énergétique dépassera 450 kWh/m² et /an seront considérés comme indécents et donc interdits à la location. Les locations saisonnières sont-elles concernées par cette mesure ?
Non car l’obligation de délivrer un logement décent ne s’applique qu’aux logements loués à titre de résidence principale.
- Qu’est-ce que l’audit énergétique obligatoire au 1er septembre 2022 ?
Un audit énergétique sera obligatoire dès lors qu’un immeuble non soumis au statut de la copropriété (maison individuelle et immeuble en monopropriété) sera mis en vente et que le DPE établira un classement en F ou G. Pour réaliser un audit énergétique, on reprend le calculateur utilisé pour le DPE et on fournit une liste précise de travaux avec leur chiffrage. L’audit énergétique fait partie du dossier de diagnostic technique et est donc opposable.
- Le DPE tel qu’il existe depuis le 1er juillet 2021 est-il amené à subir des modifications ?
A ce jour, cela n’est pas prévu. L’outil fonctionne plutôt bien. Certaines modifications risquent d’intervenir, mais à la marge, notamment pour les systèmes de réseaux de chaleur. Il y a de toute façon une volonté politique forte d’encourager la rénovation énergétique des bâtiments. En revanche, il faut trouver des solutions pour résoudre le problème des « passoires thermiques » principalement dans les immeubles collectifs.
- En conclusion, pensez-vous que l’agent immobilier a un rôle à jouer dans ce nouveau secteur de la rénovation énergétique ?
Il y a un enjeu considérable aujourd’hui pour les professionnels de l’immobilier qui ont, vis-à-vis de leurs clients, un devoir d’information et de conseil très étendu. Est apparue, à côté des missions d’assistance à maîtrise d’ouvrage, celle d’« assistance à maîtrise d’usage » pour accompagner les propriétaires dans la rénovation énergétique de leur bien.
Les syndics le font déjà pour les parties communes des immeubles qu’ils gèrent, mais les autres professionnels de l’immobilier doivent également pouvoir le faire. C’est une vraie valeur ajoutée dans le cadre des services apportés à leurs clients, qu’ils soient vendeurs, acquéreurs, investisseurs… Il est important de souligner que les travaux de rénovation énergétique s’inscrivent dans une optique beaucoup plus large de rénovation des bâtiments existants.
Pour finir, je tiens à remercier vivement Thierry Marchand, Président de la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers FNAIM, qui, le 21 janvier dernier, à l’occasion d’une Commission métier réunissant des transactionnaires et des administrateurs de biens, est venu présenter la réforme du DPE et grâce à qui j’ai pu répondre à l’ensemble de vos questions.
