Par Michel Platero, président de la FNAIM Grand Paris
L’écosystème du logement a été bouleversé par la crise sanitaire, dont nous sommes toujours victimes aujourd’hui. Les locataires, les propriétaires, les bailleurs, les agents immobiliers, les promoteurs, ont tous affronté des situations inédites et ont été contraints de s’adapter.
L’année écoulée et les perspectives pour 2021 sont anxiogènes pour de très nombreux locataires qui sont inquiets de leur solvabilité pour les mois et semaines à venir.
La crise touche autant les propriétaires qui sont de plus en plus nombreux à éprouver des difficultés dans le remboursement de leur emprunt, se retrouvant pour certains dans l’incapacité de louer leur bien.
Les bailleurs et locataires commerciaux vivent eux aussi des moments particulièrement difficiles. Nous avons défendu et obtenu, pour la fin de l’année 2020, la mise en œuvre d’un crédit d’impôt à hauteur de 50% du montant du loyer, au bénéfice du bailleur qui offrait un mois de loyer à son locataire.
Cette mesure a été inexploitée. L’administration fiscale a précisé les modalités du dispositif beaucoup trop tardivement pour lui permettre d’être adopté massivement. Nous proposons, vous le verrez, une adaptation du crédit d’impôt pour le premier semestre 2021.
Plus la crise dure, et plus le nombre de demandes pour des logements sociaux explose. Dans le même temps on observe un ralentissement dans la construction ou la transformation de logements.
Les agents immobiliers ont subi pendant des mois la fermeture commerciale de leurs entreprises. Ils ont ensuite été privés du droit de faire visiter leurs biens.
Tout l’écosystème a largement été bousculé. Il s’est adapté, mais il souffre.
Voici nos propositions pour tenter d’atténuer les effets de la crise, transformer et relancer cet environnement parfois dysfonctionnel.
I/ Aider les bailleurs et les commerçants
La crise est particulièrement difficile à supporter pour les commerçants et, par ricochet, pour les bailleurs commerciaux.
Les commerces ont été, pendant de long mois, fermés administrativement. Aujourd’hui ils sont dans l’obligation de fermer à 18h et bientôt devront, sans doute, faire face à des restrictions encore plus sévères. Les bars et restaurants devraient être fermés jusqu’au mois d’avril.
Bien sûr ils sont accompagnés économiquement par l’Etat, qui produit un effort considérable. Ils ont à leur disposition le fond de solidarité, le prêt garanti par l’Etat, le chômage partiel.
Depuis le mois de mars 2020, la FNAIM du Grand Paris défend l’instauration d’un crédit d’impôt à hauteur de 50% du montant du loyer, au bénéfice des bailleurs qui décident d’offrir un loyer à leur locataire.
Cette solution a finalement été retenue par le Ministre de l’Economie, des Finances et de la Relance.
Malheureusement l’incapacité de l’administration fiscale à communiquer sur les modalités économiques du dispositif, a empêché son adoption par le plus grand nombre.
Pourtant, la FNAIM du Grand Paris reste convaincue qu’il est nécessaire de prévoir une aide spécifique aux loyers pour les petits commerçants et les petits bailleurs. Le ministre Bruno Le Maire a annoncé un gros effort sur les loyers pour les entreprises de certaines secteurs précis réalisant un chiffre d’affaires mensuel de plus d’1 million d’euros. Il est nécessaire d’envoyer un signal de la même force vers les plus petits.
Nous proposons donc que pour le premier semestre 2021, les bailleurs, propriétaires de locaux commerciaux, qui offriraient 40% de la valeur du loyer à leurs locataires, justifiant d’une baisse de chiffre d’affaires de plus de 35% sur l’année 2020 (sur justificatifs des déclarations de TVA), bénéficient d’un crédit d’impôt à hauteur de 50% de la valeur du montant consenti.
De cette façon ces commerçants en difficulté verraient leurs loyers diminuer de 40% pour au moins les six premiers mois de l’année 2021. Les bailleurs pourraient, de leur côté, agir de façon solidaire, sans avoir à subir de pertes nettes trop importantes.
II/ Dynamiser le marché locatif
Près de 40% des français sont locataires. La capacité du marché locatif à proposer un nombre suffisant de logements est un point clé de l’écosystème qui connait des difficultés accentuées depuis le début de la crise du Coronavirus.
Plusieurs éléments peuvent agir sur la fluidité du marché et sa capacité à s’étoffer. Voici nos propositions :
Transformation du permis de louer :
Offrir la possibilité aux professionnels de certifier eux-mêmes les biens avant leur mise sur le marché en vertu de leur qualité de professionnels agréés (Loi Hoguet) afin d’améliorer l’efficacité du dispositif contre les marchands de sommeil, désengorger les services publics et fluidifier le marché locatif.
Suppression de l’encadrement des loyers :
L’encadrement des loyers, s’il est louable dans l’intention, a comme effet pervers d’empêcher le renouvellement de parc locatif, de décourager les propriétaires dans la mise en location de leurs biens, et de réduire les investissements locatifs.
Suppression ou fléchage de l’IFI pour les logements mis en location :
Afin d’inciter les investisseurs et les propriétaires à se tourner vers la location, nous sommes convaincus de l’intérêt d’imaginer un traitement particulier de l’IFI en matière de location.
La FNAIM du Grand Paris propose :
Soit une suppression pure et simple de l’IFI pour les appartements mis en location.
Soit un fléchage de l’IFI vers des investissements d’utilité publique (relogement des sans-abris, prise en charge des personnes en situation de dépendance) et rentables.
Incitation fiscale pour les logements vacants :
Plutôt que de taxer les logements vacants, il devient urgent d’inciter fiscalement les propriétaires à louer leurs logements. On dénombre à Paris près de 100 000 logements vacants. Ce chiffre représente potentiellement un bouleversement du marché locatif à l’échelle nationale.
Nous devons imaginer des mesures incitatives pour convaincre les propriétaires de placer leurs biens inoccupés en location. Pour cela nous proposons la mise en œuvre d’une « aide location ».
Cette aide pourrait prendre plusieurs formes :
- Soit une prime rénovation, ou une prime énergétique si le propriétaire décidait de louer son bien. Ainsi le propriétaire pourrait rénover son bien à coût réduit et libèrerait ainsi du logement sur le marché.
- Soit une exonération des droits de succession dans le cas d’une résidence secondaire louée pour une période minimum de 9 ans.
- Soit pour les bailleurs parisiens, signer un « bail MULTILOC » proposé par un administrateur de biens ayant signé le protocole avec la Mairie de Paris.
Incitations pour locations étudiantes
La situation pour les étudiants est difficilement surmontable. D’abord du point de vue de la vie sociale, mais également d’un point de vue économique. Beaucoup ont, du fait de la crise sanitaire, perdu le travail qui leur permettait de payer leur loyer.
La FNAIM du Grand Paris propose, pour tous les propriétaires qui accepteraient de louer gratuitement, à un étudiant, un studio (logement étudiant) qu’il possède, un crédit d’impôt de 50% du montant du loyer. Le loyer abandonné n’ayant pas à être déclaré comme revenu imposable.
III/ Aide à l’achat
Les projets immobiliers sont au cœur de la vie des français. La crise du Coronavirus a été un révélateur pour beaucoup d’entre eux. Changement de vie, changement d’espace, changement de ville. Le télétravail a été un facteur déclencheur parmi tant d’autres, dans la volonté de beaucoup de français d’imaginer leur vie différemment.
Les agents immobiliers accompagnent aux mieux les français dans leurs projets, mais au-delà de cette expertise, des aides complémentaires pourraient faciliter les transactions.
La FNAIM du Grand Paris propose :
La suppression ou diminution de la TVA sur les échanges de première nécessité pour une période de 5 ans.
La suppression de la TVA pour les produits d’alimentation de base, les produits culturels et toutes les dépenses liées au logement, pourrait permettre aux français d’envisager sereinement leur vie quotidienne et leurs envies d’adaptation à la situation actuelle et à leurs nouveaux besoins.
Pour compenser cette suppression de TVA sur les échanges de première nécessité, une hausse de la TVA sur les autres produits (notamment les produits de luxe) pourrait être envisagée.
Une garantie de l’Etat pour les premiers achats immobiliers
La FNAIM du Grand Paris propose, pour venir en aide aux populations plus jeunes qui souffrent de la crise actuelle et qui n’ont pas eu le temps de se constituer un apport suffisant pour envisager un prêt longue durée, la mise en œuvre d’une garantie par l’Etat des prêts bancaires pour les premiers achats immobiliers.
IV/ Construire plus de logements
Le manque de logements est un problème qu’aucun responsable public n’a réussi à régler. Les permis de construire sont en chute libre depuis le début de la pandémie. Entre décembre 2019 et Février 2020, le nombre de permis de construire aurait diminué de près de 20% en comparaison à la moyenne des trois mois précédant le premier confinement. Il aurait baissé de 13,2% par rapport à la moyenne des 12 mois précédant le premier confinement.
Chaque année, les demandes sans réponse, pour des logements sociaux s’accumulent, et l’offre en matière de logements intermédiaires s’amenuise.
Voici nos propositions :
Le bail à construction :
Appliquer le principe du bail à construction pour toutes les nouvelles constructions de logements intermédiaires. Le bail à construction c’est l’idée de dissocier le foncier du bâti pour faire baisser les prix des logements à construire.
Aujourd’hui lorsqu’un bailleur social construit des logements sociaux, il emprunte pour financer, à la fois le terrain et le bâti et doit en plus rembourser les intérêts bancaires des prêts contractés. En conséquence le prix du logement reste élevé.
Nous proposons de constituer de grandes foncières communales ou régionales publiques (pour certaines elles existent déjà), qui supporteront le prix du terrain. Ainsi, les bailleurs sociaux n’auraient plus qu’à financer le bâti. Les loyers perçus serviraient pour 85% de la somme, à financer le bâti, et pour les 15% restants, à financer le terrain, ainsi que les intérêts des prêts contractés.
En créant ces foncières qui deviendront autonomes financièrement, nous faisons supporter le poids du financement de nouveaux logements à deux personnes morales distinctes (foncières et bailleurs sociaux). Les deux emprunts, longue durée, sont couverts par les loyers perçus. Ainsi, nous démultiplions la capacité d’emprunt et donc la capacité de construction. Avec cette solution nous pourrions tripler le nombre de constructions de logements intermédiaires et enfin réduire le coût du logement.
Investissements d’utilité publique garantis par l’Etat : (Sous forme d’emprunt d’Etat)
2020 est une année record pour l’épargne des français. Ils ont épargné 90 milliards de plus qu’en 2019 selon la Banque de France.
L’Etat pourrait proposer aux français des placements garantis et d’utilité publique.
La crise va malheureusement mettre en situation de faillite de nombreuses entreprises. L’Etat pourrait racheter des immeubles de bureaux qui ne se louent plus, des hôtels en faillite pour les transformer en logement d’habitation.
L’Etat a également un besoin urgent de construire des prisons, des logements pour les sans-abris, des logements spécifiques pour les personnes dépendantes.
L’Etat pourrait proposer aux français d’investir dans ces projets d’utilité publique et leur garantir une rémunération de l’investissement de 2,8% nets d’impôts, et une reprise possible au bout de 9 ans. Au-delà de 9 ans, la rémunération passerait à 3,5% net d’impôts.
V/ Reloger les sans-abris
C’est un objectif que tout le monde partage, mais pour lequel peu de choses ont été faites. Nous professionnels de l’immobilier sommes prêts à nous engager et à mettre à disposition notre expertise pour aider au relogement des sans-abris.
Nous proposons le lancement d’un plan « Un toit pour tous ». La mairie de Paris a annoncé que près de 3 650 personnes dormaient dans la rue. La volonté de la FNAIM du Grand Paris est de proposer une expérimentation pour le relogement des sans-abris, dans la région Ile-de-France.
La FNAIM du Grand Paris propose de lancer une grande expérimentation sur le modèle du programme « Housing First » (Logement d’Abord) institué dans l’Utah depuis 2004 et qui a obtenu des résultats records. L’idée est simple : offrir une solution de logement aux sans-abris, tout en économisant de l’argent public. Cette aide n’est pas conditionnée. L’unique condition d’accès serait la justification de ne pas être en capacité de se loger. Le constat établi par les américains a été le suivant : Un sans domicile fixe représente un coût compris entre 20 000 et 30 000 dollars à la collectivité par an, en additionnant toutes les dépenses de santé, de sécurité, d’hygiène, d’accueil, de nourriture et de nuisance…
Il faudra dans un premier temps estimer le coût que représente un sans-domicile chaque année. Cette estimation représentera l’enveloppe utilisable pour le relogement des sans domicile.
Il faudra ensuite identifier en Ile-de-France, des zones aux capacités de logements importantes, et au foncier accessible. L’expertise des professionnels de l’immobilier pourrait être précieuse sur ce point.
