Par Michel Platero, président de la FNAIM du Grand Paris

Tribune. La Loi Climat et Résilience d’août 2021 est un nouveau pas règlementaire afin de mener le secteur du bâtiment sur la voie de la transition énergétique. Avant cette loi, la refonte des règles concernant le Diagnostic de Performance Energétique était déjà une preuve de la volonté coercitive de la part du législateur dans ce domaine.

Concrètement, quels sont les impacts pour les professionnels de l’immobilier et surtout leurs clients (bailleurs, acheteurs…) ?

Les répercussions sont considérables. Ces nouvelles obligations impactent tous les secteurs de l’immobilier : transaction, gestion immobilière, copropriété, urbanisme … Et si elles ne sont pas respectées, les conséquences peuvent être lourdes : indécence du bien, impossibilité de mettre en location et/ou d’augmenter annuellement le loyer, sanctions financières …

La crainte des professionnels est de voir, sur un secteur géographique déjà très tendu qu’est l’Ile-de-France, de nombreux biens « sortir » du parc de logements résidentiels en raison de leur indécence.

Pour y remédier, dans un laps de temps très réduit, les bailleurs devront réaliser des travaux de rénovation énergétique pour atteindre une lettre (A, B, C, D) permettant une location en résidence principale sur le long terme.

La réalisation de travaux sur les parties privatives de leurs biens permettra-t-il à coup sûr pour les propriétaires d’atteindre les exigences de performance énergétique ?

Non, ce ne sera pas toujours le cas. En effet, il est désormais acté que ce n’est pas en réalisant uniquement des travaux sur le logement (un simple changement de fenêtre par exemple) que l’étiquette énergétique du bien va s’améliorer. Les travaux sur les parties communes de l’immeuble (isolation des toitures, de la façade, des planchers bas) sont également primordiaux pour atteindre ces objectifs.

C’est dans cette optique que la loi Climat et Résilience a profondément modifié les obligations en droit de la copropriété en se basant sur le « triptyque » : DPE collectif, Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) et fonds de travaux. Ce triptyque relève d’une logique de conduite des travaux : diagnostic de l’immeuble, travaux et financements de ces derniers. Malheureusement cette logique n’est pas suivie sur le plan chronologique ; les dates d’entrée en vigueur du DPE collectif [1/01/2024 pour les copropriétés de + de 200 lots principaux ; 1/01/2025 pour celles entre 51 et 200 lots ; 1/01/2026 pour celles d’au plus 50 lots] sont postérieures à celles de l’élaboration d’un projet de PPT et des modalités d’utilisation du fonds de travaux [1/01/2023 pour les copropriétés de + de 200 lots principaux ; 1/01/2024 pour celles entre 51 et 200 lots ; 1/01/2025 pour celles d’au plus 50 lots].

Dans ces conditions, que peut faire le copropriétaire pour que sa copropriété réalise de tels travaux ?

Dans un premier temps, en tant que copropriétaire, il peut demander l’inscription de la réalisation des travaux énergétiques à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Toutefois, et là réside toute la problématique, il reste tributaire de la décision de l’assemblée qui peut refuser les travaux sans avoir à se justifier. Ainsi, il existe peu de moyens coercitifs pour ce dernier face à une copropriété « passive ». Il pourrait certes engager une action en justice contre le syndicat des copropriétaires basée sur le préjudice financier subi s’il est dans l’impossibilité de louer son bien pour indécence. Mais la procédure resterait, quoiqu’il arrive, longue et coûteuse pour un résultat aléatoire.

Le législateur a-t-il prévu d’autres moyens ?

Oui, dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, l’autorité administrative compétente (maire, préfet) peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le Plan Pluriannuel de Travaux adopté afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants. A défaut de transmission, cette même autorité peut en élaborer ou en actualiser un d’office, aux frais du syndicat. Mais cela sera-t-il suffisant ? Certainement non. En effet, l’assemblée générale aura toujours le pouvoir de refuser les travaux prescrits par le plan. De plus, l’autorité compétente se saisira-t-elle de problématiques liées uniquement à un besoin de travaux de rénovation énergétique ?

Que faudrait-il faire ?

Face à ces écueils, je pense qu’il est important de mettre en place des moyens d’action plus contraignants. Ces derniers pourraient relever notamment du pouvoir préfectoral.

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