Par Michel Platero, ex-président de la FNAIM du Grand Paris
Tribune. La branche de l’immobilier emploie 250.000 personnes en France. Loger nos concitoyens, gérer leurs biens, administrer leurs copropriétés, malgré son importance, le secteur est mis à mal et les français en subissent les conséquences. Le volume des transactions immobilières se contracte (-8 % en année pleine à fin mai 2023), le nombre de locations sur le marché devient pénurie (-25 % de nouvelles locations sur le marché depuis un an) et la promotion immobilière est en panne (+53 % de faillites chez les promoteurs). La hausse des taux d’intérêt est en grande partie responsable de ce désastre annoncé. Avec l’inflation et l’augmentation du panier de la ménagère, les Français s’appauvrissent, la demande de logements sociaux explose et le gouvernement ne réagit pas.
Après des mois de consultation du Conseil National de la Refondation sur le Logement, la première ministre a annoncé des mesures beaucoup trop insuffisantes.
Outre les difficultés d’accès au crédit, il faut convenir que les pouvoirs publics n’ont pas pris la mesure de l’urgence pour faire face au constat :
– La France manque de logements : une étude récente de là de la FFB réévalue à 395.000 le nombre de nouveaux logements dont il faudrait disposer chaque année. Au rythme actuel et à l’horizon 2030, le déficit pourrait être de l’ordre de 850 000 logements, soit plus de deux fois le nombre de logements de la ville de Lyon.
– Dans les métropoles, les entreprises peinent à recruter à cause du prix des loyers et de la pénurie locative ; les étudiants ne trouvent pas à se loger dans les villes universitaires ; à Paris, plus de 18.000 logements restent vacants, mais lorsqu’un 28 M² pour 980 € mensuel est publié en location en première ceinture de Paris ce sont plus de 200 demandes qui affluent en 48 H.
– Le prix de la construction neuve a augmenté de 1000 €/m2 en moins de 4 ans, avec des contraintes en matière de construction très excessives. Par exemple, l’isolation doit être renforcée de 30% par rapport aux anciennes normes. Côté chauffage, le passage à l’électricité ou en pompe à chaleur devient incontournable,
– Dans l’existant, certains immeubles en brique ou similaires sont énergivores et les propriétaires occupants ou bailleurs n’ont pas les moyens de faire les travaux nécessaires pour passer d’un DPE G à un DPE D, car les accompagnements économiques mis en place par l’Etat sont nettement insuffisants.
Et pourtant il existe des solutions urgentes pour pallier ces problèmes :
D’abord il faut stopper l’obligation de construire un quota de logements sociaux intermédiaires dans la promotion neuve : les prix réduits de ces logements sociaux faisant grimper le prix total de l’opération. Les logements sociaux pourraient parfaitement être financés grâce à la démocratisation du bail à construction ou bail réel solidaire. Le gouvernement semble avoir pris conscience de l’importance de ce dispositif. Dans le cas des logements privés, le bail à construction pourrait aussi être utilisé, avec la possibilité d’aliéner le terrain à terme.
En ce qui concerne la construction neuve, il faut assouplir les règles normatives de toute urgence. La meilleure façon de construire aujourd’hui des immeubles c’est en pierre de tailles, la moins énergivore (proche de 3000 € le M² à construire plus le terrain) avec de l’énergie tout électrique.
Afin d’éviter une crise transactionnelle, qui a malheureusement déjà début il est impératif de rétablir la déductibilité des intérêts d’emprunt du revenu imposable – au moins sur les 9 premières années de l’achat.
Il est également indispensable de revoir le calendrier des dates des DPE, et d’augmenter les aides à la rénovation énergétique. Les petites surfaces sont désavantagées par apport aux grandes, et il faut souvent prévoir 900 € le M² pour la rénovation, ce qui est beaucoup trop cher pour les petits propriétaires ainsi que la majorité des bailleurs. Il faudrait aider les propriétaires bailleurs à réaliser leurs travaux de rénovation énergétique, en créant un crédit d’impôt à hauteur de 50 % du montant.
Un autre sujet majeur est l’investissement locatif. Les logements privés représentent près de 60% des logements disponibles à la location. Pour éviter que l’investissement ne se tarisse et que l’offre de logement diminue drastiquement, les pouvoirs publics devraient s’inspirer de la loi PERISSOL et créer un amortissement fiscal sur 80 % du prix du logement, enregistrement inclus. Il faut tout faire pour encourager les investissements privés, et limiter les contraintes inutiles voire contre-productives comme l’encadrement des loyers ou le permis de louer.
Il faut prendre la décision de débloquer les honoraires des professionnels de l’immobilier, contrairement à ce que recommande l’Autorité de la concurrence et en créant enfin un vrai statut de bailleur privé.
Enfin, tous les logements mis en location pour une durée minimum de 9 ans voire 15 ans, doivent être exonérés de l’IFI pour inciter les contribuables a haut revenus. Avec un taux moyen d’imposition de 45 %, plus la CSG 17 2 %, plus les taxes et les charges, la pression fiscale sur les bailleurs avoisine les 62 %. Il ne faut pas s’étonner d’assister un à désintérêt autour des investissements immobiliers. En soutenant l’investissement immobilier locatif par le biais d’une exonération à l’IFI, l’Etat rééquilibrera les investissements vers l’immobilier.
L’IFI est un impôt improductif ne frappant que les détenteurs de biens immobiliers. La mécanique est simple, plus d’investissements par les particuliers, plus de logements disponibles, et donc de meilleures conditions d’accès au logement pour nos concitoyens. L’Etat et les collectivités seront gagnants en encaissant 62 % de recettes sur les revenus locatifs, plus les charges propriétaire et la taxe foncière ,frolent les 70 % au lieu de 30 % (flat taxe) sur les revenus boursiers.
Les pouvoirs publics doivent prendre conscience qu’en l’état actuel du marché du logement, un électrochoc est nécessaire. Il est temps aussi que les professionnels, les propriétaires et les bailleurs fassent entendre leur voix de manière puissante autour de ces propositions concrètes portées par une inter-syndicale puissante.
Michel PLATERO
