Par Michel Platero, ex-président de la FNAIM du Grand Paris
Depuis de nombreuses années les professionnels de l’immobilier tirent la sonnette d’alarme mais cette fois-ci nous sommes au pied du mur.
Nous vivons la plus grande crise du logement de ces 50 dernières années, avec une pénurie critique à la fois pour les ménages et pour le bon développement des entreprises. La situation économique est pesante pour l’ensemble des français, et alors même que le logement est l’une de leur première préoccupation, il n’est pas considéré comme une priorité par les pouvoirs publics.
Il y a urgence ! Avec l’inflation les locataires autant que les propriétaires occupants ont du mal à régler leurs charges de copropriété. Les immeubles et les logements se dégradent. Et pour y répondre, le gouvernement impose un nouveau DPE dont les délais sont intenables, et qui nécessite un investissement impossible de la part des bailleurs, surtout au regard de la hausse des prix des matériaux. Les propriétaires sont dans le doute. Faut-il continuer à louer ? Est-ce qu’il est plus prudent de se tourner vers la location touristique ou la vente ?
Problème, les crédits immobiliers sont de plus en plus difficiles à obtenir que ce soit pour des financements de travaux de rénovation ou pour des acquisitions immobilières. Le marché est entièrement bloqué et la pénurie de logement continue inlassablement sa progression.
Et pourtant des solutions concrètes existent !
La première priorité doit être de construire davantage, notamment dans les villes denses. Pour cela il faut démocratiser davantage le bail à construction, qui repose sur le principe de dissociation du terrain et du bâti, pour les logements sociaux et intermédiaires, mais aussi pour les logements privés avec obligation de financement du terrain.
Il faut pénaliser les villes qui n’utilisent pas efficacement leur PLU, trop peu de permis de construire sont délivrés. Il est également impératif de revoir la politique ZAN pour les régions denses et surtout d’enfin accepter de construire en hauteur.
Enfin nous devons faciliter la transformation de bureaux, moins utilisés depuis la démocratisation du télétravail, en logements en prévoyant des extérieurs (balcons).
La seconde priorité est de faciliter l’accès au logement. Pour cela plusieurs solutions : mieux accompagner les propriétaires bailleurs notamment dans la transformation énergétique de leurs logements, créer des conditions favorables à l’acquisition en priorité pour les jeunes et les primo-accédants et simplifier le travail des professionnels de l’immobilier. Plusieurs mesures devraient être mises en œuvre rapidement.
Concernant les propriétaires bailleurs, il est urgent de bâtir une politique incitative et ainsi envisager la création d’un crédit d’impôt, à hauteur de 50% du montant des travaux énergétiques réalisés dans le cadre du nouveau DPE. Une aide supplémentaire pourrait être délivrée par l’Etat aux propriétaires bailleurs se situant dans la première tranche imposable. La TVA pourrait également être réduite pour l’ensemble des travaux de rénovation énergétique.
Afin de relancer le marché de l’investissement locatif, au ralenti depuis les annonces liées au DPE, et ainsi lutter contre la pénurie de logements, l’ensemble des biens loués sur une période de plus de 10 ans pourraient également être exonérés d’IFI et d’impôt sur la plus-value. Rappelons que l’immobilier est deux fois plus fiscalisé que les placements financiers. Les propriétaires peuvent être taxés jusqu’à 70% entre la CSG-CRDS, la taxe foncière, l’IFI…
Pour contrebalancer cette focalisation fiscale sur la propriété immobilière, il est indispensable de revoir le statut du bailleur privé en remettant au goût du jour la loi Périssol. Il faudrait permettre aux propriétaires bailleurs de d’amortir de leurs revenus fonciers à hauteur de 80% de la valeur du bien, sur une période dégressive sur maximum du 20 dans le neuf et dans l’ancien.
Enfin les pouvoir publics devraient accompagner davantage les ménages dans leur projet d’achat immobilier, alors même que les conditions économiques sont de plus en plus difficiles. Ainsi la TVA pourrait être supprimée ou réduite pour les primo-accédants et les crédits immobiliers pourraient être calculés sur la base du reste à vivre ce qui libérerait une plus grande capacité d’emprunt pour les ménages. Les droits d’enregistrement pour les ventes dans l’ancien pourraient être ramenés au même niveau que pour les ventes dans le neuf, pour les trois prochaines années, afin d’endiguer la crise. Au regard de la hausse exponentielle des taux d’intérêts élevés, il faudrait créer un système de déduction des intérêts sur les achats en résidence principale.
Mettre un système d’une partie de financement du logement location ou achat (qui existe déjà) entre l’entreprise et le salarié. Enfin, l’État doit simplifier la vie des professionnels en débloquant les honoraires des agents immobiliers qui se voient dans l’obligation de délaisser les petites surfaces dans les régions denses, car le cout du travail est devenu supérieur aux honoraires perçus.
Les solutions sont nombreuses et concrètes. Elles bénéficient à la fois aux locataires, aux propriétaires, aux bailleurs et aux professionnels. La situation se dégrade chaque jour, qu’attendons-nous !
Chers élus, prenez conscience de la crise sociale qui arrive et faites enfin du logement une priorité stratégique et politique !
Plus il y aura de logements, plus les loyers baisseront.
Par Michel Platero, ex-président de la FNAIM du Grand Paris
