Par Michel Platero, président de la FNAIM du Grand Paris
Tribune. Depuis 5 ans, la FNAIM du Grand Paris se bat au quotidien pour défendre au mieux les intérêts des professionnels de l’immobilier et pour partager une vision pragmatique de l’habitat et du logement. Nous avons multiplié les rencontres avec les élus afin de faire naitre une urgence politique et économique autour de l’habitat.
Nous avons connu de véritables avancées, notamment au moment de la crise sanitaire, où nous avons obtenu un crédit d’impôt au bénéfice des bailleurs solidaires, ou lorsque nous avons finalement été entendus sur l’élargissement de la garantie VISALE, ou encore avec la démocratisation du bail solidaire calqué sur le modèle du bail à construction que nous défendons depuis plus de 5 ans et qui va permettre de démultiplier le nombre de constructions sociales et intermédiaires.
Mais tant de travail reste à accomplir pour transformer positivement l’écosystème du logement, le rendre plus juste et mieux adapté aux problématiques des professionnels, des propriétaires et des locataires.
L’IFI par exemple, qui est devenu un impôt surtout symbolique, pénalise un marché du logement victime d’une pénurie historique. Nous proposons donc que les biens mis en location sur une période minimale de 10 ans, soient sortis du calcul de l’IFI. Cet impôt décourage les épargnants à réaliser des investissements locatifs, or, sans eux, le marché se tarit et les prix augmentent.
Le nouveau DPE est également un frein à la bonne santé du marché du logement. Cet outil de mesure, permettant d’analyser la consommation énergétique des logements, est devenu un lourd sujet de débat depuis la loi Climat et Résilience. Désormais, les propriétaires bailleurs de logements classés E, F ou G, seront dans l’obligation de réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires avant, respectivement, 2034, 2028 et 2025, sous peine de ne plus être autorisés à louer leurs biens.
Mais cette injonction met en lumière un dilemme : si la nécessité de rénover les logements, au regard du vieillissement du parc immobilier français et de la crise énergétique que nous subissons, est indéniable, la France fait également face à une extraordinaire pénurie de logements. Or, le DPE tel qu’il a été « construit », risque de catégoriser des centaines de milliers de logements comme passoires thermiques, et aura pour conséquence un appauvrissement incontrôlé du marché locatif.
Le DPE est à l’origine de plusieurs questionnements
D’une part, la plupart des bailleurs sont des petits propriétaires ou des retraités qui n’ont parfois pas les moyens de réaliser les travaux. Il ne faudrait pas qu’en voulant éradiquer l’indécence thermique, on fasse apparaître des situations d’indécence économique. Car, même si l’Etat a mis en place des mesures d’accompagnement, elles sont largement insuffisantes au regard des montants que les travaux de rénovation représentent. Rappelons à ce sujet que l’Etat a créé des aides pour les travaux de nature énergétique, mais les sommes allouées ne prennent pas en compte les travaux induits qui représentent souvent près de 70% du montant global des travaux.
D’autre part, le DPE instaure également une iniquité entre les grandes et les petites surfaces et défavorise donc les propriétaires de studios. Enfin, un bon classement énergétique est presque inatteignable d’un point de vue pratique, puisque les logements concernés sont, la plupart du temps, situés dans des immeubles en copropriété, pour lesquels les travaux en parties communes nécessitent une décision prise par l’assemblée générale.
Il est à noter que la loi impose aux copropriétés d’établir un plan pluriannuel de travaux sur 10 ans, mais qui est impossible à établir sans avoir réalisé en amont un DPE collectif, qui ne peut être mis en œuvre sans le vote de l’assemblée générale. Au final, nous constatons que la réalisation des travaux les plus efficaces en matière de rénovation énergétique (isolation des toitures, des murs ….) est liée à des décisions collectives que le copropriétaire pris individuellement ne maîtrise donc pas.
Ainsi, afin que la rénovation du parc immobilier soit effective et ce sans décourager les propriétaires bailleurs en les soumettant à des délais intenables, la solution serait de faire voter prioritairement les DPE collectifs et les plans pluriannuels de travaux, tout en allongeant les délais de réalisation de ces derniers. En outre, face à l’attitude des banques réticentes à accorder des prêts immobiliers pour l’achat de passoires thermiques, la FNAIM du Grand Paris les invite à allonger la durée des crédits afin de ne pas pénaliser la dynamique du marché de l’ancien et, de ce fait, ne pas augmenter la pénurie de logements.
Dans la lignée des règlementations impactant l’offre immobilière et les investisseurs, que dire de l’encadrement des loyers ? Son instauration est une véritable erreur commise par les pouvoirs publics. Cette mesure, qui vise à limiter la hausse des loyers, génère l’effet inverse. Plutôt que de traiter le mal à la racine, ce dispositif vient nourrir le problème de fond en décourageant les investisseurs, en réduisant le marché locatif, en poussant les propriétaires vers les locations touristiques au détriment de l’habitation principale. Nous demandons donc la suppression de l’encadrement des loyers.
Enfin, d’intenses et longues discussions ont également lieu, avec les élus depuis plusieurs mois concernant la réforme du permis de louer. Les professionnels de l’immobilier, soumis à la loi Hoguet, devraient pouvoir eux-mêmes certifier la salubrité des biens avant leur mise en location, sans avoir à obtenir une décision des pouvoir publics. C’est une perte de temps à la fois pour les professionnels de l’immobilier et pour les agents de la fonction publique.
Ces cinq dernières années, la FNAIM du Grand Paris n’a eu de cesse de défendre les professionnels, de les accompagner, de proposer des solutions concrètes et d’imaginer de nouveaux dispositifs. Un travail quotidien a été mené et de nombreux défis restent encore à relever !
