Le changement d’usage, par le biais de la cession de commercialité, s’adresse à toute personne désirant transformer l’usage administratif de son bien immobilier. Un système qui profite autant au propriétaire d’immeuble mixte qu’au propriétaire privé. Enfin, à l’inverse, la cession de commercialité peut permettre à un organisme public ayant préempté un immeuble de bureaux, de le transformer en logement.

Le principe de compensation et ses avantages

Le changement d’usage doit répondre au principe de compensation. Afin de pouvoir changer l’usage d’un bien, par exemple transformer un appartement en bureaux, il est nécessaire de trouver une démarche opposée, c’est-à-dire un bien allant subir la démarche inverse de « autre que l’habitation » à « habitation ». Le changement d’usage permet notamment à un propriétaire d’immeuble mixte d’en simplifier la gestion en en uniformisant l’usage, à une entreprise d’acheter un appartement dans le même immeuble pour s’agrandir sans avoir à déménager, de chercher à valoriser un bien, de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il permet également à un propriétaire privé de transformer un bien dédié à l’habitation en produit pouvant être utilisé en location meublé touristique et d’affaires. Grâce à la « commercialité », la transformation de bureaux en logements apporte au propriétaire une indemnité, un gain très appréciable par exemple dans une opération de réhabilitation, car les travaux de transformation peuvent représenter 10 à 15% de la valeur du bien. Certains bailleurs sociaux, qui réalisent ce genre de mutation, proposent ainsi des locaux en compensation.

Se faire accompagner lors des opérations de cession de commercialité

Dans certaines grandes villes françaises, la transformation de l’usage d’habitation vers un autre usage fait l’objet d’une demande d’autorisation spécifique délivrée par la mairie. Le but recherché est de préserver l’habitation en évitant la prolifération de bureaux et de la location meublée touristique.

Ce système se rapporte aux articles L 631-7 et suivants du Code la Construction et de l’habitation. Le délai de traitement bout à bout d’un dossier de cession de commercialité peut varier entre 6 mois et trois ans, d’où l’intérêt de se faire accompagner par un cabinet spécialisé comme Usecom. Néanmoins, il existe également quelques cas d’autorisations de changement d’usage sans compensation, comme pour les professions libérales réglementées, les RDC ou l’exercice d’une mission d’intérêt général.

Savoir encadrer le dispositif de changement d’usage

Pour lutter en effet contre la transformation de logements en hébergements touristiques, Paris, comme d’autres villes, a mis en place un régime de compensation qui participe au maintien de l’habitat dans la capitale. Les bailleurs sociaux sont désignés comme les grands gagnants de ce dispositif. Pour mémoire, celui-ci n’autorise le propriétaire d’un logement secondaire à le louer à des touristes (et donc sur des plateformes de type Airbnb) que s’il parvient à compenser la surface louée commercialement par la transformation d’un local professionnel en logement.

Sans cette compensation, le propriétaire ne peut dédier ledit logement à la location saisonnière d’une résidence secondaire. Pour contrôler l’effectivité de ce changement, la mairie oblige les propriétaires à se déclarer en mairie et à communiquer sur l’annonce de location, le numéro d’enregistrement qui leur a été transmis.

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