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Encadrement des loyers et interdiction de louer
Alors que l’intention de contrôler les loyers pour protéger les locataires est louable, la mise en place de plafonds de loyers dans certaines villes a eu pour effet pervers de dissuader les propriétaires de mettre leur bien en location, réduisant ainsi l’offre de logements disponibles.
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La loi du 1er septembre 1948 est emblématique de ces dysfonctionnements sur le marché de la location : pénurie de biens à louer, marché noir, défaut d’entretien des immeubles faute de rentabilité suffisante de l’investissement.
La loi ALUR de 2014 réintroduit l’encadrement des loyers dans les zones tendues. L’encadrement des loyers concerne les logements du parc privé, à destination de résidences principales, vides ou meublés. C’est justement le point de départ de l’envolée des locations de courte durée à Paris et dans les grandes métropoles avec pour conséquence l’assèchement du marché locatif de longue durée.
Le pire qui nous arrive est l’interdiction de louer à l’horizon 2025 les logements classés énergivores, classe énergétique F et G. Non seulement la méthode de calcul des classes énergétiques est farfelue mais aussi les délais pour réaliser les travaux sont intenables et encore leur financement plus que précaire.
Complexité de l’attribution des permis de construire et des normes de construction
En France, il faut compter 7 ans entre le moment de la décision de construire et l’emménagement des nouveaux habitants. En Allemagne, il faut 4 ans en moyenne. Pourtant, chaque année le besoin est de 500.000 nouveaux logements sur le marché !
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les normes françaises de construction sont parmi les plus strictes au monde. En conséquence, la norme isolation RT2020 engendre un surcout estimé de la construction à 10 %. Pas sûr que ce surcoût soit largement amorti en moins de cinq ans.
Un autre exemple de cette complexité est l’article 55 de la loi de solidarité et renouvellement urbains (SRU) prévoyant que toute opération de plus de dix logements, ou plus de 2000 m² de SHON, comporte 30 % de logements sociaux. Le promoteur doit les revendre à perte à un bailleur social. Et la perte est reportée sur le prix des logements privés. Un logement social est revendu aux bailleurs sociaux avec une perte de 400 à 600 euros/m2, et les acheteurs privés surpaient leur logement neuf de 200 à 300 euros du m2.
Instabilité des dispositifs d’incitation à l’investissement locatif
Les dispositifs de défiscalisation mis en place pour encourager l’investissement dans l’immobilier locatif ont souvent été modifiés, voire supprimés, créant de l’incertitude pour les investisseurs et impactant par conséquent la disponibilité de logements locatifs.
La loi sur le Prêt à Taux Zéro a été créé en 1995 pour les primo-accédants, puis modifiée en 2005 (NPTZ) pour bénéficier à tous les logements anciens, puis en 2011 il est limité à l’acquisition de logements neufs. En 2015 il est rouvert pour l’ancien mais uniquement pour des logements en milieu rural. En 2018 il est étendu aux villes moyennes. Et en 2024, il est supprimé pour la construction de maisons individuelles.
Idem en matière de défiscalisation pour l’investissement dans le neuf : en 2014 la loi Pinel succède à la loi Duflot. Cet avantage fiscal prend fin en 2019 pour les villes moyennes. Ses avantages sont revus à la baisse en 2023. Et elle sera supprimée en 2025.
Le Prêt avance rénovation (PAR) fait flop. Pourtant, ce PAR permet – après avoir bénéficié de MaPrimeRénov’ ou de l’éco-PTZ – de ne payer que les intérêts au départ, le capital étant à rembourser uniquement au moment de la revente du bien ou de la succession. Problème : trop complexe, et pas assez facilement accessible.
Rigidité des règles d’urbanisme
Les règles d’urbanisme peuvent parfois entraver la densification des centres-villes et la transformation de certains bâtiments en logements, contribuant ainsi à une pénurie de logements dans les zones les plus demandées.
La loi ZAN (zéro artificialisation du sol) est pointée du doigt pour son impact dans les campagnes. Elle impose qu’avant 2031, les communes réduisent de moitié la part des terrains utilisés pour la construction de logements ou pour les entreprises. « C’est une loi qui prône un dogme écologique contre le pavillon individuel à la française. On y rajoute des choses pour faire une belle histoire en disant qu’on ne veut pas artificialiser de terres agricoles ou des zones de biodiversité… Cette loi est en dépit du bon sens et va à l’encontre des réalités de nos territoires. Elle est ruralicide !” déclare le Sénateur Laurent Duplomb.
Le logement est l’un des secteurs générant en France un nombre inconsidéré de mesures à visées électoralistes ou dogmatiques. C’était l’encadrement des loyers sous la présidence Hollande. C’est la suppression de la taxe d’habitation du premier quinquennat Macron. Elle n’est appliquée intégralement que six ans plus tard, avec quel résultat ? L’augmentation de la taxe foncière !
Dans les élucubrations de nos énarques : le think thank Terra Nova préconise de taxer le loyer fictif des propriétaires de leur résidence principale. Quelle farce ! Quant à Pierre Moscovici, président de la cour des comptes, il en appelle à supprimer les droits de mutation pour les compenser par une (autre) hausse de la taxe foncière. Sérieusement ?
Le logement est devenu la vache à lait des taxes françaises : IFI, taxation des plus-values, droits de succession, taxe foncière, taxe sur les logements vacants… Les propriétaires- bailleurs quant à eux sont spoliés par des lois confiscatoires : encadrement des loyers, autorisation de louer, interdictions de louer, protection des mauvais payeurs, réduction du délai-congé…
Le logement est devenu le lieu des non-prises de décision. Et la crise va s’amplifier en 2024 parce qu’aucune mesure pragmatique n’est encore engagée. Il est pourtant essentiel que les décideurs politiques aient une vision, qu’ils prennent en compte les erreurs passées pour élaborer des politiques efficaces, favorisant une vision à long terme et un accès équitable au logement pour tous.
André Perrissel
Institut Janus
