Praticien dans le secteur de l’immobilier, le syndic s’avère que malgré les définitions et répartitions légales pourtant relativement simples des pouvoirs et prérogatives qui régissent le fonctionnement harmonieux d’un syndicat des copropriétaires, l’épreuve de la réalité nous amène à rencontrer des confusions qui créent un préjudice à tous.

Par exemple, en matière prud’homale, il n’est pas exceptionnel de voir un syndic assigné par un gardien, alors que le syndic n’est pas l’employeur, mais seulement le représentant du syndicat des copropriétaires qui est lui, le seul véritable employeur. Toujours dans ce registre de la relation de travail entre un gardien et un syndicat des copropriétaires, la Cour de Cassation juge régulièrement que ce dernier peut être considéré comme responsable de harcèlement moral et condamné par un conseil de prud’hommes en raison des agissements de membres du conseil syndical à l’égard du gardien.

En effet, parce qu’ils sont copropriétaires du bien immobilier, ils sont, au premier chef, intéressés par sa bonne gestion et ce d’autant plus, que l’accession à la propriété entraine un investissement financier souvent lourd. Dès lors, ceci rend parfaitement compréhensible que celui qui détient un bien, s’implique dans la copropriété.

Exemple : «il résultait de ses constatations que le président du conseil syndical avait exercé une autorité de fait sur le gardien employé par le syndicat des copropriétaires et alors que les mesures prises par la suite pour mettre fin à son mandat n’exonéraient pas l’employeur des conséquences des faits de harcèlement antérieurement commis» Cass. soc. 19 octobre 2011 n° 09- 68.272 (n° 2129 FS-PB).

La question des travaux

Des courriers papiers ou électroniques émis par les membres du conseil syndical (attention aux réactions intempestives diffusées largement par email), des positions prises en réunion de chantier émanant de membres de conseil syndical, ou de copropriétaires (et reprises dans les comptes rendus de chantier) pourront être utilisés par des entreprises intervenantes dans l’immeuble. Ces éléments constitueront autant d’éléments de faits susceptibles soit de caractériser des engagements, soit de s’exonérer de certaines obligations, soit de diffuser des informations qui ne concernaient que la copropriété.

Une explication peut être avancée pour comprendre les raisons qui conduisent à ce que de telles confusions se rencontrent aussi fréquemment : Une copropriété est avant tout une collectivité humaine. Au-delà du pathos quelque peu simpliste de cette affirmation, il n’en demeure pas moins que le fait que nous rencontrions ces confusions (ou il faut bien en convenir, ces dépassements de prérogatives) principalement dans les copropriétés d’appartements, légitime cette tentative d’explication.

Ainsi, alors que le législateur a mis en place des dispositions qui régissent les missions et pouvoirs de chacun avec des responsabilités plus ou moins sévèrement appréciées (par exemple, le mandat du syndic étant un mandat rémunéré, sa responsabilité sera plus sévèrement sanctionnée que celle résultant du mandat bénévole du membre du conseil syndical), les aspirations humaines dont, par exemple, la peur de voir son bien immobilier mal géré (et certainement un défaut de formation sur les enjeux), peuvent prendre le pas sur des dispositions légales pourtant parfaitement claires.

Le gardien d’immeuble

Tel gardien aura déjà saisi l’inspection du travail (ou une organisation syndicale), tel entrepreneur qui réalisait les travaux se sera orienté vers une phase pré-contentieuse. Ainsi, le gardien, comme l’entreprise, auront tous deux perdus confiance alors que pourtant, ni le syndicat des copropriétaires, ni le syndic qui est son représentant légal légitime ne sont intervenus. Si l’on ajoute à cela, l’importance pour un gestionnaire d’immeuble de conserver un mandat, la mission fondamentale du syndic se verra orientée et en définitive, pas nécessairement dans l’intérêt général de la copropriété.

Ce faisant, il ne s’agit surtout pas de regretter ici les prérogatives des copropriétaires et a fortiori celles des membres de conseils syndicaux dont les avis consultatifs sont précieux. En effet, parce qu’ils sont copropriétaires du bien immobilier, ils sont, au premier chef, intéressés par sa bonne gestion et ce d’autant plus, que l’accession à la propriété entraine un investissement financier souvent lourd. Dès lors, ceci rend parfaitement compréhensible que celui qui détient un bien, s’implique dans la copropriété. Avec cette même logique, la transmission d’alertes, la remontée et le partage d’informations avec le syndic dans le cadre d’une confiance sincère, sont, à l’ épreuve des faits, le gage d’une saine gestion de la copropriété.

Gilles Bouyssou

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