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L’investissement immobilier, quoiqu’on en dise est incontournable lorsqu’il s’agit de faire croître son patrimoine, d’investir pour le valoriser. L’immobilier locatif, et surtout le mythe de l’effet de levier qui y est attaché, est le reflex premier pour tout épargnant qui souhaite faire de la « gestion de patrimoine ».
L’immobilier est à un tournant majeur que l’investisseur immobilier doit anticiper. Au delà de la question de l’évolution des prix de l’immobilier dont la valeur est fonction du niveau général des taux d’intérêt et de l’évolution de la démographie et notamment le vieillissement de la population, l’immobilier est à un tournant majeur : le mode de consommation de l’actif immobilier change de manière très rapide et cela pourrait modifier en profondeur l’équilibre entre offre et demande de logement.
Anticiper les changements
Avant d’investir, vous devez anticiper ces changements majeurs et leurs conséquences :
L’avènement de l’économie collaborative, c’est à dire de l’économie du partage de la propriété, devrait également modifier en profondeur la manière de percevoir et consommer l’actif immobilier. Vous devez anticiper ce nouveau mode de consommation avant d’investir dans l’immobilier.
Il ne faut pas sous-estimer mes conséquences de l’immobilier collaboratif sur l’offre et la demande de logement et donc sur la demande locative ou sur la valeur des immeubles.
Demain, les prix de l’immobilier pourrait être impacté par l’émergence de ces nouvelles manières de consommer l’immobilier. Au premier rang de ces tendances nouvelles, on peut citer la désaffection annoncée des résidences secondaires, ou peut être même de certaines résidences services telles les résidences affaires, étudiantes ou même personnes âgées qui pourrait aisément se faire cannibaliser par AirBnb et la colocation entre étudiants, mais pourquoi pas également entre personnes âgées.
Le partage de la propriété immobilière, c’est à dire l’immobilier collaboratif, pourrait avoir des conséquences fortes sur le marché de l’immobilier. Le marché de la résidence secondaire est typique de ces marchés qui vont être totalement bouleversés par l’économie collaborative. Pourquoi être propriétaire d’une résidence, onéreuse et sans perspective de plus-value, occupée 6 semaines par an, alors qu’il pourrait sembler plus simple d’en louer une au gré de ces envies, sans contrainte.
Anticiper l’absence de plus-value immobilière
Enfin, et c’est probablement le plus important aujourd’hui : uubliez l’idée que les prix de l’immobilier ne baissent jamais. Oubliez l’enrichissement facile grâce à l’immobilier. Votre décision d’investissement ne doit pas résider sur la valeur future de votre immeuble et sur les perspectives de plus-values immobilières.
Les prix de l’immobilier ne vont pas augmenter et devrait même baisser dans les prochaines années au gré de l’augmentation des taux d’intérêt. Vous devez baser votre décision d’investissement sur les flux futurs et les revenus (ou qualité de vie) que cet immeuble générera dans l’avenir.
Oubliez la valeur patrimoniale, pensez qualité et pérennité des revenus générés à l’avenir. Dans une économie en déflation, le stock de capital n’a plus de valeur (ou du moins cette valeur subit des pressions baissières très fortes), ce qui importe et créera votre richesse, ce sont les revenus futurs que vous tirerez de cet investissement immobilier.
Pour l’investissement immobilier locatif, faute d’espérer une plus-value future, un rendement élevé est indispensable. Le rendement brut devra être compris entre 8% et 10%. Ces rendements sont aujourd’hui rares, vous devrez donc négocier à la baisse les prix de vente
Investir dans l’immobilier n’est pas toujours rentable
Sauf que pour que cela devienne un placement rentable, il faut jouer sur deux tableaux : l’évolution des taux d’emprunt et la baisse des prix du marché.
Acheter un appartement pour le louer reste donc une histoire de crédit bon marché et de prix de la pierre pas trop élevé. Côté prévisions, il se dit que nous allons vers une chute de l’immobilier en 2016, c’est donc peut-être le bon moment. Sauf que les tendances ne sont pas les mêmes en fonction du bien et de sa localisation.
Mais il reste possible de faire de bonnes affaires, à condition de savoir bien acheter, où et comment. Ne perdez jamais à l’esprit cette règle d’or : seul l’emplacement compte. Avoir une belle maison ne sert à rien si elle est en pleine campagne, dans l’optique d’une location bien sûr (la donne est différente quand on cherche à investir dans une résidence principale). Une fois le bien repéré, il se peut qu’il bénéficie d’une chute des prix.
Ce n’est pas encore la descente vertigineuse, la moyenne tourne autour de -1,5%, mais c’est déjà ça de gagné. Sachez négocier, les vendeurs sont souvent prêts à faire de belles remises, surtout s’ils ont besoin de liquidités et qu’ils ont un prêt relais sur le dos. Ne vous reste plus qu’à emprunter. Si on conseille aux acheteurs de ces dernières années de renégocier leur crédit, ce n’est pas par hasard. Les taux n’ont jamais été aussi bas que maintenant. Ainsi, un prêt à 2,5% n’a plus rien d’exceptionnel. On peut toujours attendre que cela descende encore un peu, mais entre nous, la marge est maintenant infime.
Chaque cas est différend
Tout va dépendre de la composition de vos économies. En matière de finance, il ne faut pas placer tout son argent au même endroit. Ainsi, si vous avez déjà investi dans l’immobilier locatif, le secteur étant dans un petit creux, mieux vaut vous abstenir, et faire autre chose de vos sous.
En revanche, pour une première acquisition, l’idée est bonne et mérite d’être tentée. Commencez donc par un studio en centre-vile dans une métropole étudiante. C’est presque un coup sur si le bien est correct. La solution du meublé permet en plus de faire des économies d’impôt. Pour ceux que la fiscalité intéresse, il y a aussi l’EHPAD ou la résidence de tourisme.
Il faudra toutefois vous préparer à du long terme, on ne revend pas immédiatement après avoir acheter, ne serait-ce qu’à cause des frais d’agence et de notaire, qui peuvent être long à amortir. Raison pour laquelle les risques sont moindres dans les quartiers où il y a une forte demande. Car un logement vacant, quelques mois par an, et c’est toute la rentabilité de l’opération qui s’écroule.
Pensez à la SCPI
C’est une autre façon d’investir dans l’immobilier locatif en 2016. Car la SCPI bénéficie d’excellents rendements, bien plus élevés que bien des placements en ce moment. Si la société de gestion est efficace, c’est du 5% brut par an, ce qui laisse rêveur, même quand on ne possède que quelques parts.
Car l’avantage est là : pas besoin d’avoir des centaines de milliers d’euros de côté ou de s’aplatir devant une banque, on peut commencer avec 10000 euros et racheter de sparts au fur et à mesure de ses gains et de ses bénéfices. Privilégiez les SCPI qui gèrent des commerces, des parking et des immeubles de bureaux.
L’immobilier d’entreprise est bien plu rentables que les SCPI qui n’ont que des locataires de particuliers. Le chiffre qui doit attirer votre attention lors de l’étude du dossier est celui du taux d’occupation. Il ne doit pas descendre sous les 90%, sinon c’est prendre beaucoup de risques. Même chose pour les gestionnaires.
Certains sont bons, d’autres sont de véritables boulets, et vous leur donnez les clés du bébé, donc méfiance. Même chose pour qui souhaiterait investir dans une résidence pour personnes âgées.
