Loïc Cantin, dans un premier entretien pour le magazine du mois de septembre, nous avions évoqué ensemble votre vision du syndicat, les raisons qui vous poussent à être candidat à la présidence de la FNAIM, votre volonté de renforcer encore davantage l’influence de la Fédération et vos projet pour les professionnels de l’immobilier. Dans ce second entretien, vous allez pouvoir nous livrer votre analyse sur l’état du logement et surtout nous partager vos priorités et vos solutions concrètes pour transformer et améliorer l’écosystème actuel. Tout d’abord, comment analysez-vous la situation actuelle du marché du logement?
Loïc Cantin : Il est important de rappeler que le marché des transactions immobilières a connu une dynamique exceptionnelle en 2021, enregistrant un volume de transactions inédit de 1 200 000 ventes sur le marché de l’existant.
Le marché a été porté par des taux d’intérêt historiquement bas, des durées d’emprunt de plus en plus longues pour accompagner des prix de vente de plus en plus élevés, afin de répondre à une demande toujours plus forte. Nous avons vécu un véritable paradoxe, une croissance inédite des prix de l’immobilier comparée à la croissance de notre PIB, et aux conséquences de la crise sur le pouvoir d’achat.
Nous avons traversé une période trouble et difficile, mais profitable pour l’ensemble de nos métiers. Malheureusement la hausse des taux d’intérêts et les difficultés d’accès au crédit pour les ménages, devraient rendre l’exercice de nos activités plus contraignante. En effet, une diminution des volumes de transaction est à anticiper sur l’année 2022, même si elle restera encore dans le palmarès des années record.
Dans la période économique qui s’annonce, comment aider les ménages à poursuivre leurs projets immobiliers ?
La hausse des taux d’intérêt est aujourd’hui une réalité et risque de se poursuivre. Afin fin d’éviter une baisse constante de l’activité et d’aider les ménages à envisager sereinement leur parcours résidentiel, nous devons imaginer des solutions concrètes. C’est la raison pour laquelle je propose qu’un vendeur puisse transférer à son acquéreur son prêt en cours à un taux d’intérêt inférieur sur le bien vendu ou pouvoir le réutiliser pour sa future acquisition. Cette solution permettra d’améliorer le pouvoir d’achat de nos concitoyens et ne coutera rien à l’Etat.
Je soumettrai cette proposition dans le cadre de la prochaine loi Logement.
Nous devrons également, en coopération avec les pouvoirs publics, imaginer des incitations et aides spécifiques afin de soutenir l’activité du marché.
Par exemple, il semble juste, sans alourdir les dotations budgétaires, que tous les acquéreurs puissent bénéficier des mêmes avantages. Je pense en particulier au soutien à l’investissement locatif écartant les primo-accédants de toute mesure d’accompagnement.
Il est anormal que pour l’achat d’un appartement neuf, un investisseur dispose d’une réduction d’impôt maximale de 63000 euros pour un investissement de 300 000 euros, soit après abattement un montant de 237 000 euros, alors qu’un primo accédant paiera ce même investissement 300 000 euros.
Quel est votre regard sur les politiques publiques consacrées au logement ?
Rappelons que le logement est le premier poste de dépense des ménages, soit plus de 25 % du budget global des français. La propension à consommer du logement poursuit une ascension régulière, qu’aucune des politiques publiques successives n’a permis d’endiguer. Or, c’est un sujet de santé économique nationale. Plus la part du pouvoir d’achat consacrée au logement est élevée, que l’on soit locataire ou propriétaire, moins la consommation est diversifiée et moins notre dynamique économique fonctionne. La politique du logement devrait être une priorité à plusieurs titres, d’abord pour des questions de santé publique et de dignité. Chacun devrait pouvoir se loger dans de bonnes conditions, sans que cela représente un sacrifice financier. Ensuite car il s’agit d’un enjeu majeur de bonne santé économique pour notre pays.
Or, je veux le dire, la hausse incessante des prix n’est pas une fatalité, elle est le résultat de l’absence de mesures spécifiques ou à l’inverse d’un excès de réglementation. Trop souvent les mesures sont seulement correctrices et court termistes, alors que la politique du logement devrait se fonder sur une perspective de long terme. Toutes les forces politiques s’accordent à reconnaitre l’urgente nécessité de construire plus, pour mieux loger les français. Tous partagent des objectifs assez similiaires, d’environ 500 000 nouveaux logements par an, mais sans jamais y parvenir !
Il ne s’agit pas de construire pour construire, mais de comprendre où construire et pour qui construire. Une politique de construction efficace nécessite une analyse régulière de nos marchés. Un observatoire dédié devrait être crée, pour mieux prendre en compte l’évolution démographique et économique des territoires et avec l’objectif d’ajuster efficacement les politiques publiques.
Nous devons instaurer une politique décentralisée d’observation et d’analyse régulière de nos marchés par territoire. Cette stratégie apparait d’autant plus nécessaire au regard du réveil inattendu de territoires jusqu’ici délaissés, que les politiques publiques n’ont pas anticipé.
Selon vous, les dernières évolutions législatives sont-elles de nature à répondre aux enjeux ?
Parmi les dernières mesures adoptées, figure la loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette) empêchant toute ouverture de nouveaux espaces à l’urbanisation et qui pose la question de la tension foncière.
Alors même que le foncier est la clé de voute de toute construction d’immeuble, la matière première indispensable pour faire naître des logements nouveaux, restreindre encore les possibilités était-il vraiment la solution adaptée ?
Mais en dehors de la construction neuve, le marché de l’existant est également confronté à de nouvelles obligations réglementaires issues de la loi Climat et Résilience du 22 Aout 2021, qui vont avoir un impact direct sur l’offre locative notamment. Avec la nouvelle interdiction de louer des logements classés G à compter du 1er Janvier 2025, classés F en 2028 et les logements classés E en Janvier 2034, la pénurie de logement qui se faisait déjà lourdement ressentir va être largement aggravée. Cette décision est d’autant plus questionnable, que les logements visés sont, en grand partie, issus d’ensemble en copropriété, nécessitant une décision prise par l’assemblée générale pour mener à bien des travaux et selon un calendrier fixé par la loi.
Le montant important des travaux de rénovation, induits par ces dispositions, de l’ordre de 30 à 40 000 euros en moyenne, est également très dissuasif pour de nombreux propriétaire, en absence de mesures d’accompagnement et d’incitation.
La conséquence inéluctable de cette decision sera le retrait de plusieurs centaines de milliers de logements du parc locatif, ce qui va assécher le marché de la location, déjà particulièrement tendu sur de nombreux territoires.
Cet excès risque également de mener à un echec energétique, puisque de plus en plus de propriétaires souhaitent désormais s’orienter vers la vente de leurs logements ou vers la location meublée, qui n’est pas concernée par ces dispositions de mise aux normes. Et pourtant la rénovation énergétique du parc de logements est une priorité. Mais pour y parvenir, il est nécessaire de mettre en œuvre de nouvelles dispositions et incitations, qui vont bien au-delà de Ma prime Renov’. Les professionnels sont totalement conscients de l’enjeu que représente la transition energétique et sont prêts à s’engager dans ce combat, mais doivent être rassurés sur le caractère pragmatique et applicable des dispositions prises.
Quelles sont vos propositions pour engager la transition energétique sans brutaliser les propriétaires et les professionnels ?
Notre fédération a proposé un doublement du déficit foncier imputable, qui a été refusé alors que celui-ci n’a jamais évolué depuis une quinzaine d’années. Or, il convient pourtant de susciter les décisions de travaux pour rénover le parc locatif privé pour tous les logements E,F et G et cela avant 2034. Je propose donc la création d’un nouveau mécanisme appelé « Rénovons aujourd’hui, Défiscalisons demain ! ». Cette mesure permettrait aux propriétaires d’être exonérés de tout impôt sur leurs revenus locatifs à compter de leur départ à la retraite, des lors qu’ils procèdent aux travaux de rénovation qui leur incombent. Cette disposition solutionnerait trois problématiques :
D’abord elle permettrait de stabiliser le parc locatif et éviterait une évaporation de l’offre.
Ensuite elle soulagerait les recettes de l’état à court terme, et ouvrirait un mouvement d’ampleur de la rénovation du parc locatif, sans autre contribution que l’annulation de l’impôt sur des revenus qui seront différés pendant la période de retraite de son propriétaire.
Enfin, elle offrirait des meilleures conditions aux petits propriétaires et retraités.
Au-delà de la transition energétique, quelles sont selons vous chantiers prioritaires en matière de logement et sur lesquels vous souhaitez faire entendre la voix de la FNAIM ?
Les problématiques liées à l’habitat et à l’immobilier sont nombreuses, allant de la rénovation énergétique bien sûr, mais en passant par l’accès à la propriété, la pénurie de logements, les transformations incontrôlées des métiers de l’immobilier, et tant d’autres.
L’utilisation abusive du permis de louer par certaines collectivités doit être combattue. Je poursuivrai le travail engagé visant à exonérer les professionnels de cette obligation en leur qualité de tiers de confiance.
Les professionnels de l’immobilier, au regard de leur connaissance du marché et et du terrain, sont des acteurs incontournables et doivent être consultés, entendus et favoriser une expression collective. Pour défendre efficacement nos métiers, nous devons être à la pointe des débats sur l’immobilier en France. Pour cela, nous créerons le THINK TANK prospectif sur l’immobilier et le logement avec le concours d’économistes réputés et spécialistes. Cette structure nous permettra de faire émerger le point de vue de la FNAIM, en ayant une vision novatrice du marché du logement en France.
Je demanderai la création d’un « groupe logement » à l’Assemblée nationale, afin de favoriser les échanges avec les élus de tous les courants politiques. Nous devons être, plus que jamais, porteurs de solutions. La FNAIM doit devenir un agitateur d’idées, indispensable à la politique du logement, et elle doit ;être entendu, en jouant pleinement son rôle d’aiguillon…
Pour finir, avez-vous le sentiment que l’uberisation qui inonde notre société est sur le point d’engloutir les métiers de l’immobilier ?
Notre monde évolue et se digitalise. C’est un vecteur de simplification au quotidien pour de nombreux français et s’impose comme un outil pour de nombreux professionnels.
Malheureusement nous sommes confrontés à un développement digital dans nos métiers, qui est trop souvent incontrôlé ou s’affranchissant de toute déontologie, laissant prospérer des pratiques commerciales délictueuses ou mettant à mal l’image et le professionnalisme de nos métiers.
Je me battrai contre la concurrence digitale qui se développe sans encadrement juridique clair et qui nivèle par le bas le niveau d’exigence de nos métiers !
La réglementation applicable à nos métiers exige un plus grand professionnalisme, ce qui sous- entend des conditions d’aptitude et d’entrée dans la profession plus restrictives et dans l’intérêt du consommateur. De plus son exercice doit être limité aux seuls détenteurs de cartes professionnelles par bassin d’exercice ou par délégation à un autre détenteur de carte et soumis à une commission de contrôle déjà prévue par la loi ALUR et toujours non-appliquée.
Enfin le statut de nos collaborateurs doit être défendu, qu’il soient agents commerciaux ou salariés, je prône l’identification d’un statut commun protecteur de leurs droits.
La généralisation de l’auto-entrepreneuriat ne peut s’exonérer de la responsabilité du titulaire de carte professionnelle, du chef d’entreprise, de se conformer à la RSE.
Nous assistons à une précarisation du statut des collaborateurs indépendants, et à l’utilisation abusive d’un statut dépourvu de droits fondamentaux (mutuelle, retraite, etc …) .
Le monde de l’immobilier est en pleine mutation, et la FNAIM doit jouer le rôle qu’elle a tenu depuis sa création en 1946, être prospective et préparer l’immobilier de demain !
Propos recueillis par Gérard Meftah
