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Comment l’amendement de Montgolfier risque de plomber le marché de l’investissement locatif neuf ? La loi de finances pour 2018 (article 68) proroge de 4 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif d’investissement locatif dit « dispositif Pinel ». Rappelons qu’il s’agit d’inciter les propriétaires à acquérir des logements pour les mettre en location dans le secteur intermédiaire en leur faisant bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.
La loi recentre également cette mesure sur les zones où les tensions entre l’offre et la demande de logements sont les plus fortes et les zones de reconstruction de sites de défense.
Mais cet article 68 comporte un paragraphe supplémentaire, passé parfaitement inaperçu lors de la publication de la loi, mais dont les conséquences pratiques risquent d’être dramatiques pour les professionnels de la transaction.
De quoi s’agit-il ?
Voici, en substance, ce que dit le texte :
« le montant des frais et commissions directs et indirects imputés, au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt, par les intermédiaires de l’immobilier est soumis à un plafonnement égal à un certain pourcentage du prix de revient fixé par décret. Sont notamment visées les personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’opération au sens de l’article 1er de la Hoguet. Le non-respect de cette règle est sanctionné par une amende dont le montant ne peut excéder dix fois les frais indûment perçus. »
Quel est l’objectif poursuivi par les pouvoirs publics en intégrant, dans la loi de finances, cet amendement initié par le Sénateur Albéric de Montgolfier ?
L’idée de départ était de lutter contre de soi-disant « abus » des professionnels de l’intermédiation qui majoreraient de façon injustifiée leurs honoraires lors de la vente de produits d’investissement locatif.
Le texte a été présenté mi-décembre 2017, sans qu’aucune organisation professionnelle, ni aucun acteur de ce secteur n’ait été consulté. Le CNTGI, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, organe consultatif obligatoire, a également été totalement écarté des débats.
Comme l’a souligné Jean-Marc TORROLLION, Président de la FNAIM, dans sa tribune du 8 janvier dernier, cette mesure « fait fi de la liberté qu’ont les professionnels, qui souffrent déjà d’une suradministration du marché, de déterminer leurs honoraires, corollaire de la liberté des particuliers de recourir à eux, selon le montant de leurs prestations ».
Le texte en projet plafonnerait la rémunération des intermédiaires à 5% du prix de revient de l’immeuble acheté pour bénéficier du dispositif PINEL. Or, on sait qu’en dessous de 9-10%, la plupart des professionnels de la transaction ne tiendront pas. Un plafonnement des honoraires à 5% n’est pas viable !
Lorsque le décret sera publié c’est tout le secteur de l’investissement locatif neuf qui va se trouver déstabilisé.
Quelles seront les conséquences en pratique ?
Le service apporté au client se trouvera appauvri, puisque la rémunération étant moindre, les moyens et les motivations le seront également ! Or, s’il y a bien un secteur où le particulier a le plus besoin d’être accompagné, conseillé, dans la durée, c’est bien celui de l’investissement locatif. Le professionnel réalise une analyse pointue du patrimoine de son client afin de lui proposer LA solution la plus adaptée, en termes de prix et de financement. Il est donc légitime qu’il soit rémunéré pour ce travail qui nécessite des compétences, de l’expérience et une solide formation.
Si le taux est identique sur tout le territoire national, cela revient à traiter de façon similaire des zones qui ne le sont pas en termes de marchés, de délais, de techniques de vente.
Par exemple, pour un bien situé dans une zone « dévaforisée », l’intermédiaire touchera des honoraires dérisoires au regard du travail réalisé, du temps passé. En conséquence, les commercialisateurs auront des difficultés à s’en sortir (risque de licenciement, chômage, etc), voire se désintéresseront de ces secteurs.
A Paris et en 1ère couronne, l’offre en Pinel est déjà relativement faible, en raison du prix des loyers/ au prix d’achat (la rentabilité est peu élevée). Le plafonnement risque d’amener les professionnels à bouder ce marché déjà peu développé. Le manque de logements locatifs privés sera encore plus déficitaire.
Ceux qui pensent qu’en limitant le montant de la rémunération des professionnels de l’intermédiation, les prix de vente baisseront, se trompent. Je partage pleinement l’analyse faite par les associations de Conseils en Gestion de Patrimoine, les Syndicats immobiliers et d’autres professionnels qui se sont regroupés pour publier, en janvier dernier, un communiqué de presse commun : « Le coût de commercialisation fait partie du montage de l’opération du promoteur qui externalise ou non certaines charges et fonctions complémentaires au seul acte d’intermédiation ou de vente.
Il est évident que nous assisterons donc à une réaffectation de ses lignes budgétaires, soit pour financer des services qui seront réintégrés, soit pour améliorer la marge du promoteur ».
Au final, cette mesure va ôter aux promoteurs l’envie d’entreprendre et donc engendrer du chômage et une pénurie de logements. L’Etat percevra moins l’IS et moins de TVA.
En outre, elle vient s’ajouter au plafonnement de la quote-part des honoraires de location pouvant être mis à la charge du locataire lors de la conclusion du bail, issu de la loi ALUR et en vigueur depuis le 15 septembre 2014.
