Par Didier Bertrand, Président de la FNAIM Aix-Marseille-Provence

Tribune. Forte de ses 2 600 ans d’existence qui en font la ville la plus ancienne de France, Marseille affiche fièrement aujourd’hui un visage de ville jeune, dynamique et créative, tout comme l’ensemble du territoire de la Métropole.

Depuis les années 80/90, la ville s’est tournée vers la modernité avec notamment son ambitieuse opération d’aménagement urbain « Euroméditerranée », l’une des plus grandes d’Europe, orientée vers le développement économique entre le port et le centre-ville qui font de la cité phocéenne « Le » carrefour entre l’Europe et la méditerranée. Cette période marque également le début d’une architecture urbaine mondialiste avec, comme projets précurseurs, la tour CMA CGM de Zaha Hadid, la tour La Marseillaise de Jean Nouvel, élue 2ème plus beau gratte-ciel du monde, le Mucem de Rudy Riciotti, la Cité de la Méditerranée… Ne nous y trompons pas, l’arrivée de stars mondiales de l’architecture comme Reichen et Robert, Jean Michel Wilmotte, Noran Foster ou le japonais Kengo Cuma avec le FRAC, les voyants semblent au vert pour la ville qui a été élue 2ème destination favorite par le NY Times, 5ème des plus belles villes littorales du National Geographic, 2ème ville de congrès préférée en France… la ville enchaine les succès d’image.

La ville n’est pas non plus en reste au niveau culturel. Comment ne pas citer ici l’effort considérable porté par la nomination de Marseille comme Capitale Européenne de la Culture en 2013, avec comme point de départ la réalisation du Mucem, qui a su ainsi développer son tourisme culturel. Avec ses 5 millions de touristes accueillis en 2019 (avant Covid), ses 1,6 millions de passagers croisiéristes et près de 50 000 emplois directement ou indirectement liés à ce secteur, le potentiel de développement touristique de la ville ne semble pas près de s’arrêter.

Aujourd’hui, porte d’entrée du Sud de l’Europe et Gateway vers l’Afrique, l’Asie et le Moyen-Orient, la ville entend proposer le plus grand quartier d’affaires d’Europe du Sud, des parcs tertiaires autour d’Aix-en-Provence qui constituent l’un des dix plus importants ensembles tertiaires de France reliés aux autoroutes et au TGV, de nombreux centres d’affaires et tiers-lieux de travail (espaces de coworking, fablab,…) excellents tremplins au démarrage d’une activité de services, des plateformes industrielles à proximité des grands donneurs d’ordre de la chimie et de l’aéronautique ainsi que des espaces dédiés à la logistique portuaire et multimodale dans la dynamique du Port de Marseille-Fos mais aussi le premier port français de croisière… Comment ne pas aborder également que la Métropole d’Aix-Marseille-Provence est en passe de devenir le 5e hub mondial en matière de connectivité, permettant ainsi un accès Internet à 4,5 milliards de personnes dans le monde grâce à des câbles sous-marins traversant les océans.

Cette « hyperconnectivité » fait de plus en plus parler d’elle puisque ces infrastructures sous-marines font de Marseille l’un des huit grands hubs mondiaux aux côtés de New York, Cornwall, les Emirats Arabes Unis, Mumbai, … Un atout considérable pour l’installation de data-centers ou d’activités bénéficiant de la connectivité comme le commerce international, la R&D…

On le comprend bien aujourd’hui : économie, innovation, recherche, culture et tourisme sont les divers axes de développement pour la ville. Le choix de pluralité de ses filières économiques – logistique, maritime, santé, aéronautique… – sont autant d’atouts qui expliquent l’arrivée croissante d’une population extérieure d’actifs et d’entreprises qui voient ici les avantages concurrentiels à venir s’installer à Marseille, où le coût de la vie et le foncier sont plus avantageux que dans d’autres grandes métropoles hors Paris.

Après plus de 25 ans de déclin démographique, depuis 1999, Marseille se repeuple et ce phénomène est loin de se réduire depuis le début de la crise sanitaire. Parmi les 111 quartiers que compte la ville, 85 ont gagné des habitants entre 1999 et 2019. En 20 ans, la ville a gagné plus de 65 000 habitants et assure à elle seule ¼ des nouveaux habitants de la Métropole. La population a également fortement rajeuni. Elle progresse particulièrement dans les quartiers résidentiels périphériques de l’est et du nord-est, dans la ceinture est du centre-ville, ainsi que dans des quartiers concernés par des opérations de rénovation urbaine.

Cet attrait de la ville pour les néo-arrivants est fortement soutenu par un niveau des prix de l’immobilier encore raisonnable en comparaison avec d’autres grandes villes même si l’on peut craindre à terme que cette demande extra territoriale ne crée un déséquilibre encore plus net avec l’offre ce qui entrainerait donc mécaniquement une élévation des prix du marché.

Marseille est une ville surprenante et atypique. Les nouveaux arrivants d’aujourd’hui ne sont pas ceux d’hier notamment lors de la création en 2001 de la ligne TGV Paris-Marseille. Si alors les démarches d’installation dans la cité phocéenne étaient individuelles, motivées principalement par la recherche d’une certaine qualité de vie conjuguant un climat doux et un environnement naturel exceptionnel aux portes de la ville, aujourd’hui le choix de s’installer sur le territoire est également motivé par des raisons professionnelles ; cela se retrouve notamment dans le nombre et la qualité des entreprises qui choisissent de s’installer sur notre territoire, qu’elles soient internationales ou nationales, grandes entreprises, PME ou start up.

L’attrait économique est d’ailleurs un argument essentiel dans la décision de nombreux franciliens qui souhaitent changer de vie et s’installer à Marseille. Le Président de la FNAIM du Grand Paris Michel Platero a « observé depuis le début de la pandémie, un mouvement des parisiens vers la petite et la grande couronne d’Ile-de-France et un mouvement des franciliens vers les villes secondaires ou les grandes villes du Sud de la France et en particulier Marseille. Malgré tout le Grand Paris reste le territoire le plus attractif et continue d’accueillir plus de 50 000 nouveaux arrivants chaque année.»

Les confinements successifs, et le développement du télétravail qui en a découlé a accéléré l’arrivée d’une clientèle extra muros du nord de l’hexagone. Deux profils principaux d’acquéreurs se retrouvent : les cadres supérieurs qui ont les capacités financières (après la vente de leur résidence principale) d’acquérir un bien avec extérieur dans le sud et les jeunes actifs.

Malgré cette période difficile, les voyants sont donc au vert pour le marché de l’immobilier local qu’il s’agisse de l’habitation ou de l’immobilier d’entreprises. Sur ce secteur et contrairement aux autres marchés régionaux, qui ont accusé, depuis le début de 2020, un recul moyen entre 34% à 50%, la demande placée du marché des bureaux sur le territoire d’AMPM a atteint 83 632 m², soit une baisse de seulement 4 % par rapport au même cumul en 2019. Une des explications à ce bon résultat en immobilier de bureaux, se trouve dans le large tissu de petites et moyennes entreprises de notre région qui ont maintenu leur activité. Contrairement au territoire d’Ile de France, les décisions de déménager prises avant le confinement n’ont pas été remises en cause si ce n’est pour les grandes entreprises.

Le marché de l’immobilier local, qu’il s’agisse de l’habitation ou de l’immobilier de bureaux, a donc de beaux jours devant lui cependant on peut craindre que le niveau des prix du marché se tende face à cette augmentation de la demande.

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