Fort d’une solide expérience de plus de 20 ans dans l’immobilier, Mickael Zibi (diplômé d’un Master en Stratégie et finance de l’immobilier à Sciences Po), fondateur d’Applicéo, une solution digitale de gestion immobilière, nous livre une analyse détaillée des nouveaux enjeux de la gestion immobilière.

Peut-on parler aujourd’hui d’une démocratisation de l’accès à la gestion immobilière ?

Mickael Zibi : Depuis une dizaine d’années, les comportements ont changé et on s’oriente désormais vers quelque chose de plus léger en termes d’accès à la gestion immobilière. Il existait un maillage de professionnels, de grands réseaux et de petites agences qui se sectorisaient et créaient une relation de quartier forte afin de capter de nouveaux propriétaires et réaliser leurs objectifs. Depuis quelques années, les différents acteurs de l’immobilier ont pris conscience de l’émergence d’une nouvelle génération de propriétaires qui élargit le panel des profils. Cette nouvelle génération, qui a vu le jour grâce aux taux bas et aux durées très longues des crédits octroyés dans les années 2010, correspond à un profil beaucoup plus jeune.

Cette nouvelle génération de propriétaires a-t-elle les mêmes préoccupations ?

La nouvelle génération d’habitants est moins attachée à la notion de sectorisation et de lieu de résidence, mais elle aspire à se constituer un patrimoine. Il est devenu assez fréquent que des propriétaires soient locataires de leur résidence principale tout en ayant investi de manière connexe dans des studios afin de se créer un patrimoine et préparer leur retraite.

Quelles sont les incidences de la mobilité et des nouveaux usages sur la gestion immobilière ?

La mobilité et la flexibilité rendues possibles par les nouvelles technologies ont fait émerger un besoin nouveau. En matière de gestion immobilière, il est désormais possible pour une personne mobile de gérer facilement l’intégralité de ses actes administratifs et 90% des tâches techniques (intervention, réparation, nettoyage, état des lieux, etc) à travers une ont pris conscience de l’émergence d’une nouvelle génération de propriétaires qui élargit le panel des profils. Cette nouvelle génération, qui a vu le jour grâce aux taux bas et aux durées très longues des crédits octroyés dans les années 2010, correspond à un profil beaucoup plus jeune.

Cette nouvelle génération de propriétaires a-t-elle les mêmes préoccupations ?

La nouvelle génération d’habitants est moins attachée à la notion de sectorisation et de lieu de résidence, mais elle aspire à se constituer un patrimoine. Il est devenu assez fréquent que des propriétaires soient locataires de leur résidence principale tout en ayant investi de manière connexe dans des studios afin de se créer un patrimoine et préparer leur retraite.

Quelles sont les incidences de la mobilité et des nouveaux usages sur la gestion immobilière ?

La mobilité et la flexibilité rendues possibles par les nouvelles technologies ont fait émerger un besoin nouveau. En matière de gestion immobilière, il est désormais possible pour une personne mobile de gérer facilement l’intégralité de ses actes administratifs et 90% des tâches techniques (intervention, réparation, nettoyage, état des lieux, etc) à travers une plateforme digitale. Cette nouvelle génération a également poussé les grandes enseignes à se réinventer. Aujourd’hui, les grands réseaux s’appuient également sur des plateformes de gestion numérique qui présentent l’avantage d’être plus souples et de brasser plus largement de nouveaux propriétaires. Ces grandes enseignes ne se contentent donc plus d’un maillage très spécifique de quartier, même si elles conservent cette dimension pour asseoir le développement de leur visibilité et de leur zone. Désormais, la gestion immobilière est gérée dans son intégralité à travers des plateformes web utilisant les nouvelles technologies, ces transformations étant liées à de nouveaux besoins, à de nouvelles manières de vivre et à de nouveaux usages. (…)

À quel défi ces plateformes doivent-elles répondre ? L’enjeu est-il purement technologique ?

Aujourd’hui, le grand challenge pour toutes ces plateformes est de donner confiance à l’utilisateur en conservant cette dimension de sérieux et de professionnalisme, et en démontrant un savoir-faire métier éprouvé. Disposer d’une plateforme capable, sur le plan technique, de réaliser des opérations automatisées n’est pas suffisant pour se prévaloir d’être un bon gestionnaire.

On parle d’appartements valant plusieurs centaines de milliers d’euros, voire des millions, et de personnes qui s’engagent, prennent des risques et souscrivent parfois à des crédits à très long terme. Ces personnes ont besoin d’avoir la certitude, lorsqu’elles confient leur gestion partielle ou totale à un gestionnaire en ligne, que ce dernier maîtrise parfaitement les aspects métiers liés à la gestion immobilière. L’enjeu dépasse la simple démonstration d’un savoir-faire technique : il faut être en mesure de démontrer un savoir-faire professionnel, attester d’une solide expérience immobilière et d’une forte valeur ajoutée dans ce domaine.

En 2016, vous avez lancé Applicéo, une solution numérique de gestion immobilière destinée aux propriétaires professionnels ou particuliers. Quelle est la raison d’être de cet outil ?

À l’origine, nous avons développé Applicéo pour répondre à un besoin personnel. Nous souhaitions imaginer une solution légère nous permettant de gérer des lots en France, en Europe et aux Etats-Unis, qui prenne en considération les différents modes de gestion et les singularités juridiques de chaque pays. Nous avons, dans un premier temps, utilisé cette plateforme pour nos propres besoins, puis nous l’avons proposé à certains de nos partenaires qui se sont montrés très satisfaits, avant de l’ouvrir plus largement.

À quoi tient le succès de la plateforme ?

Le succès de notre plateforme résulte de notre savoir-faire et de notre expertise métier, mais aussi de la richesse créée à travers les échanges entre les professionnels et les particuliers. Nous sommes partis d’un constat simple : aux États-Unis, un Américain ne râle pas au moment de payer une commission à un agent immobilier, alors que les grincements de dents sont légion dans l’Hexagone.

Pourquoi ?

Cette différence fondamentale de perception du métier de gestionnaire s’explique objectivement par le fait que le niveau de service apporté aux États-Unis, en termes de gestion immobilière ou même dans la transaction immobilière, est beaucoup plus qualitatif (reporting, suivi, études, soutien…). Nous souhaitions dépasser ce clivage entre professionnels et particuliers en réconciliant les différents protagonistes et en apportant une certaine nuance. Ce n’est pas parce que vous n’avez pas envie de confier 100% de votre gestion à un agent immobilier et que vous souhaitez conserver certains actes de gestion sous votre contrôle, comme les flux financiers, que vous n’avez pas envie de lui confier d’autres missions, comme la relocation, l’état des lieux, etc.

Comment avez-vous réussi à réconcilier les particuliers et les professionnels et à créer une communauté ?

Notre objectif était de créer et de fédérer une communauté en mettant gratuitement à disposition des particuliers et des professionnels un outil puissant. Notre plateforme permet simultanément d’apporter de nouvelles missions aux professionnels et de générer des revenus additionnels, mais elle offre également l’opportunité aux particuliers de s’appuyer sur un professionnel pour palier à ses éventuelles lacunes. Ce système vertueux participe à une réconciliation des différents intervenants, et il n’est pas rare aujourd’hui qu’un gestionnaire particulier décide de donner ses lots à gérer à un professionnel ou qu’un professionnel accepte qu’un particulier ne lui confie qu’une partie de la gestion de ses biens. Cette philosophie du « pick and choose » a le mérite de favoriser la constitution d’une communauté enracinée dans une démarche collaborative, de créer une émulation et de favoriser l’échange entre les différents intervenants.

Comment jugez-vous les perspectives des différents acteurs de la gestion immobilière ?

Applicéo apporte un véritable sa-voir-faire métier et permet aux différents intervenants de se dédouaner des activités chronophages à faible valeur ajoutée liées aux actes techniques et aux tâches administratives. La plateforme permet ainsi d’optimiser les services des gestionnaires et des propriétaires tout en améliorant l’expérience client. Les professionnels ont ainsi la possibilité de se recentrer sur leur cœur de métier et de soigner leurs relations avec les locataires et les propriétaires. Les propriétaires, quant à eux, peuvent faire une gestion de qualité sans avoir à y consacrer beaucoup de temps et rester proche de leurs locataires.

Cette démarche constructive ouvre le champ des possibles car chacun accepte que l’autre définisse ses modalités de gestion et y trouve un bénéfice. Certains souhaitent conserver la gestion des flux financiers et la gestion locative. D’autres entendent s’occuper de relouer leur appartement mais ne souhaitent pas le gérer, etc.

Quels avantages en retire le professionnel et le particulier ?

Le professionnel tire son épingle du jeu de cet assouplissement en cumulant la moitié de gestion chez l’un et autre une moitié de gestion chez l’autre, alors qu’il n’aurait précédemment obtenu aucune des deux. Le particulier, quant à lui, est rassuré car il peut s’appuyer sur un professionnel compétent lorsqu’il en ressent le besoin. Cette alchimie entre professionnels et particuliers et la convergence des intérêts des différents acteurs nous permettent de continuer de développer notre outil au fil du temps en enrichissant les modules et les fonctionnalités en miroir des besoins identifiés chez les uns et les autres.

Comment imaginez-vous l’immobilier de demain ? Croyez-vous au modèle du e-bailleur et du métavers ?

Les e-bailleurs pourront difficilement répondre aux préoccupations d’un propriétaire soucieux de savoir ce que deviendra son lieu de vie et qui l’occupera. L’immobilier de demain sera un subtil mélange entre de l’humain et des solutions alternatives récréatives proposées notamment par les métavers. Le métavers se mettra en place à travers des plateformes numériques virtuelles, le sujet étant très clairement la capacité des entreprises qui vont le mettre en place à faire vivre ce monde virtuel en 3D immersif à travers des offres numériques séduisantes et ludiques qui donneront envie de se déplacer et d’interagir virtuellement et d’attirer des annonceurs qui proposeront des articles ou services de la vraie vie.

On conservera inéluctablement un monde réel à côté de l’univers digital qui ne pourra pas répondre à tous les besoins. Disposer d’un lieu physique où vivre restera inéluctable, même si la superficie de cette espace diminue avec les alternatives d’évasion proposées par les mondes virtuels. La notion de transmission est essentielle dans l’immobilier, à l’image d’un bijou que l’on transmet de génération en génération afin de prolonger son existence et de lui redonner vie.

L’e-bailleur et les métavers trouveront leur marché, mais ils ne seront pas en mesure de satisfaire toutes les demandes car le besoin de transmission immobilière reste un acte de construction de vie. L’immobilier est principalement valorisé par son utilisation et innervé par la notion de bien-être. Les solutions digitales permettent certes de fluidifier et d’accélérer les process, mais il est primordial que les relations humaines restent dominantes. Gardons à l’esprit qu’il est question d’habitations et de vies humaines.

Propos recueillis par Isabelle Jouanneau

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