Par Michel Platero, président de la FNAIM du Grand Paris
Tribune. Partons d’un constat simple et partagé par tout le monde : moins il y a de logements sur le marché, plus les prix des loyers sont élevés.
Malgré ce constat, la classe politique, qu’elle soit de droite ou de gauche, s’évertue à accumuler les contraintes vis-à-vis du propriétaire de logements. Cette surenchère le pousse à ne plus louer ses biens. En France, plus de 3 millions de logements vacants sont, d’ailleurs, recensés selon l’INSEE.
En Ile-de-France, le déficit de logements dure depuis presque 40 ans et, aujourd’hui, on constate, en outre, un manque important de logements destinés aux employés des sociétés franciliennes qui ont un salaire de moins de 1800 € brut mensuel. Cette accumulation de contraintes dissuade également les épargnants de se diriger vers l’investissement locatif. Or depuis la pandémie, ce sont plus de 150 milliards d’euros qui ont été épargnés par les français.
Ces deux phénomènes ont pour conséquence un appauvrissement du marché et donc une montée mécanique des prix. Pour pallier ce problème, la solution de l’encadrement des loyers a été dégainée. Mais ce dispositif a eu l’effet inverse ; il amplifie le problème car il rebute le propriétaire, qui préfère alors soit ne plus louer du tout, soit se tourner vers la location touristique.
Il faut ajouter à cela le nouveau Diagnostic de performance énergétique, entré en vigueur le 1er juillet 2021, qui devrait avoir comme conséquence de rétrograder 7 à 8 millions de logements au statut de passoires thermiques ; soit autant de propriétaires qui vont devoir payer pour rénover leurs logements, au risque de ne plus être autorisés à les mettre en location. En outre, les prix des matériaux ont augmenté à cause des pénuries et le calendrier est impossible à respecter.
Enfin, la transformation de l’impôt sur la fortune, en un impôt sur la fortune immobilière pose, elle aussi, des difficultés et dissuade avec force les investisseurs potentiels.
Les contraintes sont nombreuses, et afin d’éviter un amaigrissement trop important du marché locatif, il est urgent de contrebalancer et de proposer des incitations qui persuadent à la fois, les propriétaires de placer leurs biens en location, et les épargnants de se tourner vers l’investissement locatif. Voici quelques-unes de nos propositions :
- Supprimer l’encadrement des loyers qui décourage les propriétaires et qui a comme conséquence directe un appauvrissement du marché locatif et une augmentation globale des prix. Prévoir en contrepartie, par le biais du bail à construction, la création de nouveaux logements sociaux ou intermédiaires à prix réduits.
La solution vient de la dissociation du terrain et du bâti qui permet de faire baisser les prix des logements à construire. Aujourd’hui, lorsqu’un bailleur social construit des logements, il emprunte pour financer à la fois le terrain et le bâti et doit, en plus, rembourser les intérêts bancaires des prêts contractés. En conséquence, le prix du logement reste élevé.
Nous proposons de constituer de grandes foncières régionales publiques (certaines existent déjà) qui supporteront le prix du terrain. Ainsi, resterait seulement à la charge des bailleurs sociaux le bâti.
Le prix de construction de nouveaux logements serait supporté par deux personnes morales distinctes (foncières et bailleurs sociaux). Les deux emprunts seraient couverts par les loyers perçus. Ainsi, nous démultiplions la capacité d’emprunt et donc la capacité de construction.
- Le programme MaPrimeRévov’ est un immense succès avec déjà près de 500 000 demandes formulées par les français, c’est la raison pour laquelle il faut l’élargir encore davantage. Même si l’Etat envisage de rallonger le budget de 2 milliards d’euros supplémentaires, et ainsi proposer une aide globale de 4 milliards d’euros pour la rénovation énergétique, le budget reste insuffisant par rapport aux nouvelles normes énergétiques imposées. Pour rénover l’ensemble des logements qui vont passer dans la catégorie des « passoires thermiques », il faudrait prévoir un budget de l’ordre de 600 milliards, ce qui est beaucoup trop élevé.
- Permettre aux propriétaires de déduire leurs travaux de rénovation énergétique. Aujourd’hui le plafond de déduction est de 10 700€ sur l’IRPP ce qui est très insuffisant dès lors que les dépenses correspondent à des travaux visant à se mettre en conformité avec le nouveau DPE. Il devrait être sans limite de déduction.
En parallèle, un crédit d’impôt allant de 25% (loyers « classiques ») à 50% (loyers intermédiaires ou sociaux) de la valeur du montant des travaux en fonction du type de bien pourrait être proposé afin d’espérer pouvoir atteindre les objectifs de rénovation.
- Prévoir soit une suppression de l’IFI pour tous les biens placés en location longue durée, soit un « fléchage » de l’IFI. Plutôt que d’imposer les propriétaires à l’IFI sans visibilité sur la réattribution de la somme versée, proposons au contribuable imposable d’investir la somme due à l’administration fiscale, dans un programme de construction de logements aidés, intermédiaires ou dédiées aux personnes à mobilité réduite. Non seulement l’impôt est directement investi dans la création de logements utiles, mais le contribuable percevra une rémunération sur son investissement.
- Prévoir une exonération de l’impôt sur les plus-values, pour les biens ayant été loués pendant plus de 15 ans.
Ces solutions visent à atténuer les contraintes qui pèsent sur les propriétaires, et qui ont un impact dévastateur sur le marché locatif et l’investissement immobilier.
Pour faire baisser les prix, il faut que l’offre de logement augmente. Et pour augmenter l’offre, il n’y a que deux solutions :
- Construire de nouveaux logements, notamment sociaux et intermédiaires. En France, ce sont plus de 4,2 millions de français qui attendent un logement aidé.
- Et inciter les propriétaires à mettre leurs biens en location ou les investisseurs potentiels à « miser » sur l’immobilier locatif français.
Nos solutions permettraient d’activer ces deux leviers.
Dernière minute !
Dans un communiqué de presse du 24 septembre dernier, le ministère de la Transition écologique recommande la suspension de l’édition des DPE pour les logements construits avant 1975. En effet, le nouveau DPE, qui intègre une nouvelle méthode de calcul, présente des résultats anormaux pour ces logements. Des analyses ont donc été lancées afin d’en savoir plus et également de trouver des solutions. Dans cette attente, il est donc recommandé aux diagnostiqueurs de suspendre dans la mesure du possible l’édition de DPE pour les logements construits avant 1975 sauf cas d’une transaction urgente. Les corrections pourront être intégrées aux nouveaux DPE déjà réalisés sans frais supplémentaires pour les propriétaires.
