Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété entre nue-propriété et usufruit.
Il repose sur le principe du démembrement du droit.
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Pendant toute la période de l’usufruit, le propriétaire ne profite pas du bien acquis, il ne peut ni l’occuper ni percevoir les loyers. En revanche, le prix d’achat est sensiblement inférieur. À la fin de la période d’usufruit, l’épargnant retrouve donc automatiquement la pleine propriété de son bien immobilier, sans formalités ni complément de prix.
Acquisition à prix réduit
Le principal atout de l’investissement en nue-propriété tient aux réductions de prix par rapport aux acquisitions en pleine propriété. La réduction du prix du bien de 40 à 50% dont bénéficie l’acquéreur en nue-propriété selon la durée de l’usufruit, revient à percevoir immédiatement 15 à 20 années de loyers actualisés, nets de toutes charges et imposition, en évitant tous les aléas susceptibles de réduire la rentabilité attendue d’un investissement immobilier.
Investir en nue-propriété élimine notamment à 100% les risques locatifs (vacances, impayés…) ainsi que les contraintes de gestion (recouvrement, déclaration). Ce montage élimine également toutes les dépenses à la charge du propriétaire, supportées par l’usufruitier.
En effet, le bailleur prend en charge l’intégralité des frais : gestion, entretien, taxe foncière et travaux de réparation, autant de dépenses dont l’incidence, inconnue au départ, réduit toujours la rentabilité attendue d’un investissement immobilier. Les logements proposés se situent souvent dans des programmes neufs, donc bénéficiant de frais de notaires réduits (proches de 2%).
Fiscalité très avantageuse
Outre l’économie sur les impôts et prélèvements sociaux pendant la période de démembrement, puisque par définition vous ne percevez pas de loyers, la liste des économies apportées par cette solution de démembrement est impressionnante :
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Choisir le bien et l’usufruitier
Si la fiscalité est avantageuse, la nue-propriété est un outil pour organiser son épargne et diversifier son patrimoine. C’est avant tout un bien immobilier que l’on achète, avec à terme l’idée de le louer ou de le revendre à terme. Les risques de ce type de placement sont les mêmes que pour tout investissement immobilier, la question de l’emplacement et du marché locatif Il faut également veiller à ne pas surpayer le bien.
Les produits en démembrement doivent être situés dans des villes où l’attractivité est importante, avec un potentiel locatif et de valorisation du logement. L’investissement étant réduit, il convient de choisir des secteurs porteurs où le marché de l’immobilier est tendu, comme Paris, l’Île-de-France ou le centre-ville de grandes agglomérations, pour augmenter la probabilité de revalorisation du bien à l’issue de la période d’usufruit.
L’usufruitier doit être un professionnel reconnu, présentant la solvabilité et la pérennité nécessaire, avec une expérience de la gestion locative. Les charges liées à la location (recherche de locataires, gestion, assurances, éventuels loyers impayés ou dégradations immobilières...) et les charges immobilières (entretien courant, réparations, mises aux normes du bâtiment…) sont de la responsabilité exclusive de l’usufruitier.