Vous devez vendre votre bien pour financer l’achat d’un autre, mais vous ne voulez pas rater une bonne affaire. Le crédit relais vous permet de réaliser l’opération sans attendre. Mais à vos risques et périls.

Le marché immobilier est morose, avec des acquéreurs attentistes et négociant âprement…

Conséquence, les délais de transaction rallongent encore, atteignant en moyenne 8 semaines, une de plus qu’il y a 1 an. Ce qui n’arrange pas le cas des propriétaires qui doivent absolument disposer du produit de la vente d’un bien immobilier pour financer l’achat d’un autre. Une solution existe.

Crédit relais : un principe simple

Le fonctionnement du crédit relais est simple : vous obtenez un prêt de 60 à 80% du montant du bien mis en vente pour une durée de 1 à 2 ans. Une fois la vente effectuée, vous remboursez cet emprunt sans pénalité. Les intérêts, eux, sont remboursés soit en une seule fois, soit par versements mensuels sur 2 ans. Il existe ainsi 2 types de crédits relais :

– le sec

concerne les transactions où le prix d’achat du nouveau logement est inférieur au prix de vente de l’ancien bien. Un seul emprunt est contracté : le prêt relais ;

– le jumelé

est, comme son nom l’indique, un crédit relais jumelé avec un autre prêt. Ce 2nd crédit peut être un prêt amortissable «classique». Ainsi, le prêt relais peut, par exemple, couvrir 70% de la valeur du bien à vendre, et le reste de votre investissement, pour l’achat du nouveau logement, est couvert par le prêt classique, avec un procédé standard de remboursement du capital et des intérêts. Un procédé, parfois appelé «franchise partielle», qui vous amène donc à rembourser les intérêts dès l’achat du nouveau bien… et donc avant la vente de l’ancien. Une meilleure solution ? La «franchise totale» : vous payez les intérêts, en une seule fois, à échéance, au moment où vous remboursez l’emprunt. Cette période de franchise totale peut s’étendre jusqu’à 12 mois.

Crédit relais : quels sont les risques ?

À l’échéance du crédit, la banque va vous demander de rembourser le capital. Le risque principal, c’est évidemment de ne pas parvenir à vendre dans les temps impartis. Vous avez au plus la possibilité de demander une prolongation du crédit, de 6 mois ou 1 an. Mais guère plus. Cette option augmente les frais financiers et ne résout pas votre problème, ne faisant que repousser le couperet.

Dans le contexte actuel, l’urgence se traduit généralement par l’obligation d’une baisse substantielle du prix de vente. Le crédit relais peut alors se révéler un piège particulièrement coûteux, les intérêts s’ajoutant à la perte sur la valeur du bien mis en vente. Pour limiter ce risque, il convient d’une part d’être très prudent sur l’estimation initiale. Tablez sur la fourchette la plus basse et prévoyez un matelas de sécurité de 5% qui vous permettront peutêtre de conclure face à un acheteur hésitant. D’autre part, ne vous engagez pas sur des durées trop longues, pour ne pas être confronté à un retournement du marché plus important que prévu.

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