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Selon la Chambre des Notaires d’Île-de-France, la bonne tenue du marché immobilier a continué de se confirmer, avec une reprise de la hausse des prix, d’intensité variable selon les secteurs de la région.
2016 s’est achèvé avec 188.000 logements vendus en Île-de-France, neuf et ancien confondus. Les ventes ont progressé de 8% en un an dans l’ancien et de 10% dans le neuf. La fluidité retrouvée du marché et des ventes en croissance régulière sont allées de pair avec une inversion de tendance sur les prix et une hausse qui s’est progressivement diffusée en 2016 du centre vers la périphérie de la Région.
Les ressorts de l’activité n’ont pas changé. Les taux très attractifs en 2016 ont motivé les acquéreurs. La fin de l’attentisme et des politiques d’aide, en particulier dans le neuf, sont également venus dynamiser la demande. Mais les fragilités du marché immobilier demeurent dans un contexte économique et politique incertain.
Volumes élevés sauf dans la capitale
Le dynamisme de l’activité est assez généralisé. Près de 110.000 appartements anciens ont été vendus en Île-de-France en 2016, soit 8% de plus qu’en 2015, et 11% de plus qu’en moyenne ces dix dernières années. Il manque néanmoins 2.600 ventes pour retrouver le niveau annuel moyen de la période 1999-2007 (-2%. C’est dire que si l’activité immobilière s’est redressée, elle n’atteint pas des niveaux exceptionnels.
Les 2 et 3 pièces ont constitué la majorité des acquisitions d’appartements en 2016 pour une surface médiane de 55 m² sur l’ensemble de la Région, sans grand changement par rapport à 2015. Dans Paris, les tensions sur l’offre et le niveau élevé des prix semblent peser sur les ventes qui n’ont pas évolué de 2015 à 2016 (environ 34.000 ventes pour chacune des deux années) et qui restent bien en-dessous des 38 300 ventes annuelles moyennes enregistrées de 1999 à 2007.
Forte demande pour les maisons
Les ventes de maisons ont été encore plus dynamiques, avec une croissance annuelle de 4.200 ventes et de 9% de 2015 à 2016. Le nombre de ventes a beaucoup augmenté en 2016 par rapport à la moyenne annuelle de ces 10 dernières année (+7.500 maisons soit +17%). Les Franciliens ont privilégié les grandes maisons (5 pièces et surtout 6 pièces et plus) pour une surface médiane de 103 m² contre 101 m² en 2015. Dans la continuité, les perspectives pour le début 2017 restent bien
orientées, avec un marché toujours fluide.
Prix à la hausse
Les prix sont repartis à la hausse début 2016 dans Paris, dans un mouvement lent qui s’est progressivement étendu. Les hausses de prix les plus fortes sont généralement localisées sur les marchés qui sont déjà les plus coûteux. Bien que les volumes de ventes aient moins progressé qu’ailleurs, les hausses de prix ont été plus fortes dans la capitale signalant les tensions sur l’offre et la pression de la demande sur ce marché. Le mouvement de hausse annuelle des prix s’est intensifié au cours de l’année dans Paris atteignant 4,4% au 4ème trimestre 2016. Cette évolution se prolonge au printemps 2017. On attend un prix au m² d’environ 8.500 € en avril, et une augmentation annuelle de 5,6%.
Du 4ème trimestre 2015 au 4e trimestre 2016, le prix des appartements a augmenté de 3% en Petite Couronne et de 2% en Grande Couronne. Mais, contrairement à ce que l’on observe dans Paris, les valeurs n’évolueraient que marginalement dans les prochains mois. Au total et compte tenu des augmentations passées, la hausse annuelle des prix des appartements pourrait être ramenée à 2,3% en Petite Couronne et à 1,6% en Grande Couronne. Pour les maisons en Île-de-France, l’indice ressort au 4e trimestre 2016 en hausse annuelle de 2,3% en un an.
2017 : rupture ou continuité ?
Sur bien des plans, le contexte de marché ne devrait guère évoluer, tant sur les perspectives de croissance que sur l’évolution du pouvoir d’achat. Le désir de devenir propriétaire de nombreux Franciliens, le manque de placements alternatifs sécurisants, les incertitudes sur le contexte international plaident en faveur de l’immobilier et de sa valeur-refuge. Les principales incertitudes qui pèsent sur l’activité tiennent au contexte financier.
La solvabilité améliorée des ménages est extrêmement dépendante du niveau exceptionnellement attractif des taux d’intérêt et d’un accès facile et rapide au crédit habitat. En effet, les prix, après avoir très peu baissé, ont retrouvé le chemin de la hausse. De toutes premières augmentations très récentes des taux d’intérêt ont alerté. Cependant, à court terme, elles pourraient provoquer une accélération des décisions d’acquisition, avant de peser sur l’activité. Les dispositifs d’aide viendront encore accompagner les investisseurs dans le neuf (dispositif PINEL) ou les primo-accédants (PTZ).
Cependant, la situation pourrait être moins assurée si un changement venait modifier substantiellement cette donne et apporter des changements notables aux conditions d’acquisition, de détention ou de revente d’un logement. Un scénario de continuité, avec un bon niveau d’activité maintenu et des prix en hausses modérées semble raisonnablement pouvoir être attendu. Il n’en reste pas moins que la fragilité et l’extrême dépendance du marché immobilier à des
facteurs extérieurs se renforcent et laissent planer de fortes incertitudes.
Appartements à Paris
Prix élevés et manque d’offre limitent la reprise de l’activité dans la capitale. En 2016, Paris a enregistré un nombre de ventes d’appartements comparable à 2015 mais en retrait de 11% par rapport à 1999-2007.
Néanmoins, l’année s’est achevée par un dernier trimestre plus soutenu (+3% comparé à un 4ème trimestre moyen de la période de référence). La hausse annuelle du prix au m² des appartements à Paris, qui s’établit à 4,4% au 4ème trimestre 2016, devrait s’accélérer légèrement au printemps. Paris est le seul secteur de la région qui devrait voir ses prix continuer à augmenter dans les prochains mois, jusqu’à flirter avec le record historique d’août 2012. Au 4ème trimestre 2016, les prix oscillent entre 6.270 €/m² dans le quartier Pont de Flandres (XIXème arrondissement) et 14.820 € à Odéon (VIème).
A l’exception des Invalides, les quartiers les plus chers ont enregistré une hausse annuelle des prix plus soutenue que dans les quartiers les plus abordables
Paris ne compte plus que quatre arrondissements à moins de 8 000 €/m², contre six au 1er semestre 2016. Le rapport entre l’arrondissement le plus abordable et le plus onéreux est historiquement faible. Le VIème arrondissement est 1,76 fois plus cher que le XIXème, contre 2,5 fois au 2ème trimestre 2001. Un arrondissement sur deux a enregistré une variation annuelle des prix supérieure à 5%. Sur les dix arrondissements ayant enregistré une variation annuelle des prix supérieure à 5%, quatre affichent une hausse des prix dépassant 8% en un an.
Appartements en Petite Couronne
C’est le segment de marché le plus dynamique de la Région en 2016. L’embellie de l’activité a profité à tous les départements de la Petite Couronne. Les volumes de ventes d’appartements ont augmenté de 13% de 2015 à 2016 et dépassent de 4% le volume moyen des années 1999-2007. Le 4ème trimestre 2016 est marquant, c’est la première fois que la Petite Couronne enregistre plus de 12.000 ventes d’appartements lors d’un 4e trimestre. Dans le Val-de-Marne, le nombre de transactions de maisons en 2016 a dépassé de 7% le volume de ventes moyen de la période 1999-2007.
La hausse annuelle du prix des appartements atteint environ 3% en un an au 4ème trimestre 2016 et devrait être ramenée autour de 2% en avril 2017. Du 4e trimestre 2015 au 4e trimestre 2016, les prix ont augmenté de 1,8% en Seine-Saint-Denis à 3,4% dans les Hauts-de-Seine.
L’évolution annuelle du prix au m² des appartements varie de -4,8% à +11,6% parmi les communes enregistrant le plus de ventes au cours du trimestre et 9 communes sur 12 affichent une hausse de prix. Dans les Hauts-de-Seine, les 4 communes représentées ont vu leur prix augmenter en un an. En termes de prix au m², Boulogne-Billancourt et Vincennes sont proches du XXème arrondissement de Paris (autour de 7.300 €/m²). Tandis que Neuilly-sur-Seine se rapproche des prix enregistrés dans les XIème et XIVème arrondissements (environ 8.500 €/m²).
Appartements en Grande Couronne
La Seine-et-Marne se distingue par un niveau d’activité inégalé (lié notamment à l’accroissement du parc de logements), 2016 étant une année record. Ce département a longtemps été le moins actif de la Grande Couronne en termes de ventes d’appartements mais en 2016 il se place en seconde position après les Yvelines. Le Val-d’Oise en revanche accuse une baisse de 15% des volumes de ventes d’appartements comparé à 1999-2007.
L’appartement en Grande Couronne est le segment de marché qui a connu la remontée des prix la plus tardive. Le prix au m² a globalement augmenté de 2% en un an. L’évolution annuelle du prix au m² des appartements est contrastée en Grande Couronne. Parmi les communes enregistrant le plus de ventes, on retrouve de nouveau Versailles et Saint-Germain-en-Laye en tête avec un prix au m², dépassant 5.600 € et Evry, en dernière position, à 1.740 €/m².
Maisons, un marché hétérogène
Le prix des maisons a augmenté au même rythme que celui des appartements (+2,8% en un an). En 3 mois, du 3ème au 4ème trimestre 2016, tous les départements ont vu leur prix légèrement s’éroder : -1,3% sur l’ensemble de la Petite Couronne mais +1,1% après correction de la variation saisonnière.
Parmi les communes enregistrant le plus de ventes, plusieurs affichent de fortes variations annuelles concernant les prix des maisons. Si ces évolutions sont nettement plus marquées que pour les appartements, cela s’explique principalement par l’hétérogénéité des biens vendus. Les prix des maisons varient de 246.500 € à Livry-Gargan à 716.700 € à Rueil-Malmaison. L’Essonne et la Seine-et-Marne ont enregistré des niveaux de vente records.
La Seine-et-Marne a toujours été le département d’Île-de-France le plus actif en termes de ventes de maisons. L’hétérogénéité des marché locaux explique une nouvelle fois les fortes variations annuelles des prix des maisons en Grande Couronne. En Seine-et-Marne, les 4 communes les plus actives en termes de ventes ont vu leur prix augmenter en un an.
