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Grâce aux lois Malraux et Monument historique, un investisseur peut devenir propriétaire d’un patrimoine d’exception sans apport, et générer des flux de trésorerie positifs pendant des années grâce à un gain fiscal.
Secteurs sauvegardés, Zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), monuments historiques… la France est riche de bâtiments et d’immeubles qui témoignent de son histoire et de sa diversité architecturale.
Pourtant, sans la contribution des propriétaires privés, la grande majorité de ces biens immobiliers serait en péril. Les lois Malraux et Monument historique sont deux outils de défiscalisation efficaces échappant au plafonnement de 10.000 €.
Les lois Malraux et Monument historique : la motivation fiscale
Ces deux dispositifs sont semblables dans leur profil d’investissement : afin de profiter des réductions d’impôts prévues dans le cadre de ces lois, il faut avant tout investir dans l’immobilier ancien faisant l’objet de travaux de rénovation. Moyennant une épargne raisonnable, ce type d’acquisition est le gage d’un revenu complémentaire à terme, associé à un capital pérenne, liquide et transmissible, par opposition à la plupart des produits retraite.
«Le dispositif Malraux est très demandé parce qu’il n’est pas soumis à un plafond spécifique. L’investissement en monuments historiques est surtout intéressant pour les grosses fiscalités puisqu’il n’est pas plafonné.
Mais, dans tous les cas, il faut considérer ces investissements comme tout investissement immobilier et respecter les principes de base, à savoir un emplacement de qualité, une demande locative et un potentiel de revente », souligne Son Descolonges, directeur associé de Kacius, cabinet de conseil en gestion de patrimoine et défiscalisation.
Dispositif Malraux : réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration
Le dispositif Malraux 2015 donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :
– 30% pour les immeubles situés en secteur dit sauvegardé ;
– 22% pour les immeubles situés dans une Zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP).
Le montant des travaux pour le calcul de cette réduction d’impôt est plafonné à 100.000 € par an. De quoi économiser jusqu’à 120.000 € de réductions d’impôts sur 4 ans (30.000 € par an).
Pour bénéficier du dspositif Malraux vous devez :
– acheter un logement situé dans un secteur sauvegardé ou en Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et AVAP (Aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine) ;
– justifier des travaux de rénovation complète de l’immeuble (déclarés d’utilité publique dans certaines conditions) ;
– dans les 12 mois suivant la fin des travaux, mettre le logement en location non meublée pendant 9 ans sans plafonds de loyers, en résidence principale du locataire.
Attention, il n’est pas possible de louer le bien Malraux à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ni un descendant du contribuable. Pour les bâtiments classés La loi de défiscalisation sur les monuments historiques existe depuis près de 100 ans. Cette loi de défiscalisation vise à favoriser l’entretien et la restauration de biens immobiliers.
L’investissement consiste à acquérir un bien classé monument historique ou inscrit à l’Inventaire supplémentaire des monuments historiques nécessitant d’importants travaux de restauration. Les charges de restauration et d’entretien du bien ainsi que les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers.
Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement. La déduction est de 50% si le bien est occupé par le propriétaire et de 100% s’il est mis en location. Depuis le 1er janvier 2009, le propriétaire doit conserver le bien pendant 15 ans. Après avoir conclu une convention avec l’État, la transmission de ce patrimoine est exonérée de droits de succession. Un avantage pour les contribuables fortunés.
