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Immobilier : transformer une boutique en habitation, le bon plan ?

Audrey Pelé

Acheter un local commercial pour le transformer en habitation peut être une opération immobilière intéressante... à certaines conditions.

Premier argument qui séduit les acheteurs : le prix de vente d’un local commercial, moins élevé que celui d’un logement à surface égale. «Un appartement coûte en moyenne 20 à 30% plus cher au mètre carré qu’un local commercial. Ainsi, le prix moyen du mètre carré pour un appartement parisien se situe autour de 8.000 € alors que l’on trouve des locaux commerciaux à 5.500 €/m2», confirme Jean-Jacques Cohen, fondateur du réseau PROCOMM, spécialiste des commerces et locaux.

 

Un local commercial présente souvent une surface originale

Autre avantage, un local commercial présente souvent une surface originale ou atypique qui laisse tout loisir à l’acquéreur de l’aménager à son goût. «Certains acheteurs sont friands des entrepôts avec leurs grands volumes qu’ils peuvent transformer en lofts. D’autres succombent aux produits “coup de coeur” comme une ancienne boucherie ou une épicerie d’époque, dont ils conservent les éléments d’origine», explique Jean-Jacques Cohen.

 

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En outre, dans un local commercial, les acquéreurs profitent la plupart du temps des mètres carrés qu’offre le sous-sol. Dans cet espace, utilisé comme lieu de stockage, il est possible d’aménager une salle de gym, un studio de musique, une salle de cinéma... Des agencements valorisants qui ne doivent pas faire oublier que la transformation d’un local commercial en logement exige de lourds travaux.   

 

Tout est à créer

Conçu pour une activité professionnelle, un local commercial ne comprend pas les pièces indispensables à une habitation, notamment cuisine et salle de bains. Tout est à créer, y compris les séparations de pièces, ce qui représente des travaux au coût parfois important. «Il faut compter en moyenne 1.200 €/ mÇ pour les travaux. Donc, si le coût de revient (achat + travaux) est inférieur au coût de l’acquisition d’un logement sans travaux, l’investissement vaut la peine», assure le président de PROCOMM.

 

Plus intéressant dans une grande ville

Selon lui, cette opération est plus avantageuse dans une grande ville que dans une petite ville de province, où l’écart entre les prix des locaux commerciaux et des logements est moins important et où la marge dégagée suffit à peine à couvrir le coût des travaux. Dans ce cas, mieux vaut acheter un appartement neuf déjà équipé. D’autant qu’un local commercial pâtit souvent d’inconvénients. Son prix minoré s’explique aussi par son emplacement, situé généralement en rezde- chaussée, dans une rue passante donc bruyante, où la lumière se fait rare... Autant de mauvais points qui peuvent en rebuter certains.   

 

Encore faut-il obtenir les autorisations de la mairie

D’autant qu’acquérir un local commercial ne suffit pas à en faire une habitation ! Pour que le bien devienne un logement, encore faut-il obtenir les autorisations de la mairie et de la copropriété. peuvent remettre en cause le projet. Alors, avant même d’envisager l’acquisition et la transformation d’un local commercial, mieux vaut confirmer auprès du service de la mairie les règles d’urbanisme en vigueur et vérifier la validité de la transformation, sous peine de voir son projet capoter car contraire au plan local d’urbanisme (PLU) ou à la carte communale.

 

Ces documents peuvent interdire toute transformation d’un local commercial en logement afin de protéger le commerce de proximité. Si tel n’est pas le cas, la transformation du local en logement nécessite une déclaration préalable en mairie. Cet acte administratif est demandé dans le cas d’un changement de destination d’un local sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment. «Il est aujourd’hui plus facile que par le passé d’obtenir le changement de destination du local en habitation. Mais cela implique aussi le paiement de la taxe d’habitation pour l’acquéreur», rappelle Jean-Jacques Cohen.

 

permis de construire indispensable

En cas de lourds travaux, un permis de construire est indispensable. Une démarche «toujours très compliquée», concède le spécialiste, et qui peut être longue.  Les difficultés ne s’arrêtent pas là puisqu’il est également obligatoire d’avoir le feu vert de la copropriété, que ce soit pour le changement de destination ou les travaux si ceux-ci modifient la structureDes formalités administratives périlleuses qui ou la façade du bâtiment. Un accord qui s’obtient par un vote des copropriétaires. Sans lui, pas de transformation. Pour éviter toute déconvenue, il est donc recommandé de prévoir dans la promesse de vente une condition suspensive d’obtention de

l’accord de la copropriété.

 

Auucun avantage financier

«Les procédures sont très lourdes et le jeu n’en vaut la chandelle que si l’on trouve un local à un prix intéressant dans une des grandes villes de France comme Paris, Lyon ou Marseille», résume Jean-Jacques Cohen. De même, inutile d’espérer louer le bien transformé et rénové à prix d’or. «Cette opération ne présente aucun avantage financier car la rentabilité locative d’un local commercial, de 7 à 9%, est supérieure à celle d’un logement, de 3 à 4%. L’achat d’un local pour le transformer en habitation doit être réservé à un usage personnel», confirme-t-il. Pour dénicher la perle rare ? Les agences immobilières, les cabinets de conseils en immobilier, les réseaux spécialisés...

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