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Savoir s’il faut acheter ou louer ses bureaux est une interrogation récurrente pour un patron puisque l’inscription des locaux à l’actif de l’entreprise présente certains avantages, à commencer par l’amortissement jusqu’à l’augmentation du patrimoine.
Les volumes investis en immobilier d’entreprise en France s’élèvent à 29 Mds€ en 2015, réalisant ainsi une performance record après 2007. Les acquisitions en bureaux ont affiché une bonne dynamique (+9%), représentant 62% des volumes au total.
«Près de 1,2 million de mètres carrés de bureaux ont été commercialisés au cours de l’année 2015 dans les 10 métropoles régionales. L’activité enregistrée est ainsi en hausse comparativement à l’année précédente et à la moyenne des 10 dernières années (+10%). Ainsi, le marché des bureaux en régions est dynamique mais en manque de produits neufs. En effet, 44% de la demande s’inscrit sur des immeubles neufs et restructurés», détaille Stanislas Leborgne, directeur Régions de CBRE France, spécialiste de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise.
Ainsi, les bureaux restent l’actif privilégié par les investisseurs : avec plus de 10 Mds€, ils représentent 63% des acquisitions depuis le début de l’année. D’ailleurs, les SCPI (Société civile de placement immobilier) investies dans le secteur offrent de bons taux de rentabilité, 4,75% au 3ème trimestre 2015, représentant 13% des acquéreurs, un signe que «le secteur de l’immobilier d’entreprise repart et présente des chiffres très encourageants», confirme Louis-Philippe Barban, cofondateur et associé de Geolocaux.
Paris est le 2ème marché mondial après New York
Paris demeure le 1er marché européen et le 2ème marché mondial après New York à la location en termes de mètres carrés transactés de bureaux, environ 2 millions pour l’Île-de-France par an depuis 10 ans. Le marché locatif offre donc toujours des rendements élevés et l’immobilier d’entreprise séduit.
«Mais si les transactions sont centrées autour de la capitale, il existe un véritable second marché à Lyon. La ville a été le moteur du marché régional», indique Louis-Philippe Barban. En effet, pour la ville, 2015 a été une année exceptionnelle avec plus de 1,2 Md€ investis, confirmant son rôle de leader des régions.
Le secteur Gerland, alternative attractive à la Part Dieu, mais aussi les secteurs tertiaires de Confluence et Carré de Soie sont très appréciés. «Tous les indicateurs laissent présager une année 2016 pleine d’optimisme. Seule la rareté des biens mis sur le marché pourrait impacter et relativiser les niveaux d’investissement attendus», indique Stanislas Leborgne.
Ainsi, l’immobilier d’entreprise présente des chiffres économiques plutôt positifs. Les surfaces louées restent les mêmes que les années précédentes en Île-de-France, estimées aux alentours de 2,1 millions de mètres carrés pour 2015.
Pour autant, la majorité des transactions restent l’apanage des grands groupes et les investissements et grandes opérations se concentrent toujours en Île-de-France, avec 79% des volumes investis. L’économie du secteur de l’immobilier pour les entreprises tricolores est cependant à relativiser. Les acquéreurs étrangers sont de plus en plus nombreux au détriment des Français.
Acheter ses locaux à Paris et en Île-de-France
L’activité est particulièrement soutenue dans Paris (+15%), notamment dans le Quartier Central des Affaires (QCA), ainsi que dans la Boucle Sud (+92%) à Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux.
L’offre de bureaux franciliens diminue légèrement au 1er janvier 2016 (-2% sur 1 an) en dépit d’un volume des livraisons très élevé, atteignant plus de 1,3 million de mètres carrés sur 2015. Toutefois, les taux de vacance reflètent toujours une suroffre dans le Croissant Ouest (13%) et à La Défense (9,8%), tandis qu’ils restent relativement faibles dans la capitale (4,7%).
Les loyers faciaux ont enregistré assez peu d’ajustements. Les mesures d’accompagnement restent élevées mais ont tout de même légèrement diminué en 2015 (19%). Toujours très soutenues notamment à La Défense et en Boucle Nord (25%), elles restent plus modérées dans la Rive Gauche ou le QCA (17%) de la capitale. Enfin, plus de 600.000 m² neufs vont arriver sur le marché d’ici fin mars 2016, dont 520.000 m² en première couronne, une situation contrastée suivant les secteurs géographiques.
Acheter ses locaux en région
En province, outre Lyon, les principaux marchés restent Marseille/Aix-en-Provence avec la création depuis le 1er janvier 2016 de la métropole d’Aix-Marseille-Provence et le développement d’Euroméditerranée (Astrolabe, Docks, la Marseillaise) ; Bordeaux avec la création de la ZAC Saint-Jean-Belcier à Euratlantique (150.000 m² de bureaux à construire d’ici à 2018) et Thales à Mérignac, un campus de 60.000 m² en cours de construction ; Lille avec le démarrage d’Euralille 3000 (mise en chantier de l’opération EKLA) et le projet urbanistique de la friche de la gare Saint-Sauveur ; Toulouse, avec la création de la grande Région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées et le lancement de grands projets (TESO, TMA, PEX).
